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业主自治法律问题研究

作者：青岛大学法学院、山东德衡律师事务所律师 丛广林


[内容摘要] 业主自治，是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。近年来，业主自治在实践中显现出来的问题日益突出，业主自治纠纷逐年呈上升趋势，严重的影响了社会的安定。笔者认为，立法上的缺失、业主民主参与意识的淡漠以及信息障碍是引发业主自治纠纷的主要原因。为此，加强立法，建立有效的法律救济手段以及提高业主的自治能力和参与意识是预防和解决这类纠纷的有效措施。
[关键词]：物业管理 业主自治 业主自治纠纷

自1994年建设部颁布《城市新建住宅小区物业管理办法》以来，物业管理制度在我国大部分城市和地区逐渐建立起来，但由此产生的物业纠纷也呈现出上升的趋势。为此法律界人士开始关注物业管理中的法律问题。建筑物区分所有权、物业合同的性质、业主委员会的法律地位、车库的归属、小区内发生的刑事案件和民事侵权案件的责任归属等问题一时间成为学术界和实务界争论的热点和难点。一些学者与此相关的专著和学术论文相继出版、发表，物业管理法律问题的研究也逐渐向纵深方向发展。但笔者注意到，在众多的物业管理问题研究中，系统的涉及业主自治法律问题的研究却不多，尤其是在业主自治纠纷的解决上，在法律和实践中都显得十分乏力，从而成为近年来影响社会安定的不稳定因素之一。为此，笔者试图从业主自治的角度，对业主自治权利体系、业主自治纠纷的类型、业主自治制度缺陷以及对业主自治法律救济途径等方面的问题阐述自己的观点，以望与同仁交流与切磋。
一、 业主自治的涵义与权利体系
（一） 业主自治的涵义
业主自治，是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。
业主自治是从私法自治衍生出来、借鉴公法自治模式产生的一种新类型的特殊自治。所谓私法自治，亦称意思自治，是指民事法律关系的设立、变更和消灭，均取决于当事人自己的意思，原则上国家不作干预，只有在当事人之间发生纠纷不能通过协商解决时，国家才以仲裁者的身份出面予以裁决。私法自治的实质，就是由平等的当事人通过协商决定相互间的权利义务关系。所谓公法自治，是与“他治”对称，是相对于国家权力而言的。从字义上理解，自治就是自己治理自己，从本质上说，自治就是自治主体依法自我设权、自我约束、自我管理、自我服务、自我发展和自我实现，其实质是自治主体对自治权的设置和自治权的行使。公法自治的形式有多种，如地方自治、民族区域自治、特区自治、基层社会民主自治等。之所以说业主自治是一种特殊的私法自治，是因为它既具有私法自治的特点，同时又借鉴了公法自治的模式，具有特殊性。这种特殊性主要体现在以下几个方面：
首先，业主自治是基于建筑物区分所有权而产生。物业管理最早是在19世纪伴随着多层建筑和比较集中的居住小区的出现而发展起来。多层建筑或居住小区的共用部位和共用设施的产权由多个区分所有权人共有，但各区分所有权人的要求各异，从而导致各种纠纷发生。为了统一意见、便于管理，业主组成管理团体委托或者自我对小区共用的部位和共用设施设备的维护、公共环境、公共秩序等事项进行自治管理，保证物业的合理使用，使业主有一个良好的生活居住环境。
其次，业主自治借鉴了国家管理的模式，将所有权和管理权分离。随着社会的发展，西方宪政国家的管理模式逐渐向社会渗透，在私法领域开始借鉴公法的管理模式，例如公司的股东大会、董事会、监事会即借鉴国家立法权、行政权、司法权分立的模式设立，卢梭的“社会契约论”同样也适用小规模的社会群体的管理。业主自治也正是借鉴这种理论和模式建立起来，无论是自主型物业管理还是委托型的物业管理，都是将物业区域的管理权委托给一个团体组织行使，其区别仅仅在于是委托给非业主的独立的专业的物业管理企业管理还是委托给业主通过民主选举产生的业主执行机构管理，但其本质都是所有权和管理权发生分离。
再次，业主自治具有公益性。业主行使自治权的目的是为了维护其居住的小区的公共利益。这种公共性决定了自治权的设定与行使必须以保障和增进物业区域内的公益为目标，不得以业主自治权的设定者和行使者的私利为目标。可以说，业主自治权的公益性，是业主自治不同于私法自治的根本特征。
（二）业主自治的权利体系
业主自治的主体是实行自治的全体业主，业主自治的组织是业主大会和业主委员会；自治所遵循的基本原则是民主原则；自治的事项是有关物业管理区域内的物业管理活动；业主自治的核心内容包括对业主委员会的民主选举以及对物业管理区域内的物业管理活动的民主决策、民主管理和民主监督。
从法学的角度来看，在业主自治法律关系中，权利主体主要包括业主、业主大会和业主委员会，业主自治实质就是保障以上权利主体的相关自治权的实现。在业主自治这一制度框架下，业主、业主大会和业主委员会分别处于不同的法律地位，从而也就分别享有不同的权利，也分别承担不同的义务。
业主的自治权是最基础性、最根本性的权利，没有业主的自治权，就不会有业主自治，当然也就不会产生业主大会和业主委员会。根据我国国务院颁布的《物业管理条例》及相关规章、地方性法规的规定，业主所享有的自治权主要包括：（1）接受服务权，根据物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务权；（2）提议权（请求权），有权提议召开业主大会会议，就物业管理的有关事项提出建议的权利；（3）投票权，业主有权参加业主大会会议，根据其所购买的物业享有投票权；（4）选举权和被选举权，有权选举和被选举为业主委员会委员的权利；（5）监督权，对业主委员会的工作、物业管理企业的物业服务合同履行情况、物业共用部位公用设施的使用、物业共用部位、公用设施专项维修资金的使用和管理享有监督权；（6）知情权，对物业共用部位、公用设施和相关场地的使用情况的知情权；（7）法律、法规规定的其他权利。
业主大会是是业主行使自治权的最基本的组织形式，是最高的权力机构，他由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会的职责主要包括：（1）制定物业管理自治性规范权，包括制定、修改《业主公约》和《业主大会议事规则》；（2）选举、更换业主委员会委员的权利；（3）选聘、解聘物业管理企业的权利；（4）重要事项的决定权，涉及业主利益的重要事项，例如，决定专项维修资金的使用、续筹方案、物业共用部位、公用设施的使用、有关本物业区域内的涉及公共利益的诉讼等重大事项；（5）监督权，有权监督业主委员会的工作、专项维修资金的使用和续筹的实施；（6）法律、法规和《业主大会议事规则》规定的其他职责。
业主委员会是业主大会的执行机构，其主要职责包括：（1）召集权，召集业主大会并报告物业管理的实施情况；（2）代表权，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）监督权，监督业主履行《业主公约》约定的义务以及监督、协助物业管理企业履行物业服务合同的约定义务；（4）业主大会赋予的其他职责。
二、我国业主自治纠纷与业主自治制度缺陷分析
（一）业主自治纠纷的类型
自1994年我国实施物业管理已经走过了10个年头。在这10年中，业主自治伴随着层层阻碍正步履艰难的向前推进，业主维权的事例不断的见诸报端与互联网，深圳，北京、南京、青岛等地与业主自治有关的纠纷层出不穷，并逐年呈上升趋势，笔者归纳了一下，从业主自治组织的设立、运行到业主的自我管理，有关业主自治的纠纷主要包括以下几种类型：
1、开发商或物业公司操纵业主委员会引发的业主与业主委员会之间的纠纷
这类案件在业主自治纠纷中最为普遍且矛盾最为突出。主要表现为，开发商或者其选聘的物业公司在筹备首次业主大会时，推荐对其有利的业主担任业主委员会委员，并在选票的设计和具体运作程序上，幕后操纵首届业主委员会的选举及换届选举，以便在决定物业区域内的一些重大事项时，易于控制，由此引发大部分业主的不满。因此，业主自发联名要求罢免开发商或物业公司操纵选举的业主委员会并自行选举产生新的业主委员会的事件屡屡发生。这类纠纷随着业主民主意识逐渐觉醒和对自身利益以及小区整体利益的关注而日益尖锐。但是由于立法上的缺失以及大部分业主的信息障碍，业主要摆脱开发商或物业公司的操纵十分困难。另一方面，自发选举产生的业主委员会的合法性往往又不能得到有关政府部门的备案确认，使得业主自治处于尴尬境地。
2、业主自治活动运行过程中发生的纠纷
这类纠纷是指业主自治主体之间发生的，涉及业主在选举或者决定重大事项的过程中的实体性和程序性问题而产生的争议。主要包括选举主体资格争议和选举效力的争议，表现在业主身份的确认以及有的业主通过贿赂、虚假宣传、伪造选票等不正当的手段获取选票，从而引发部分业主对选举程序的正当性和选举结果的合法性提出异议。
3、业主在聘任、解聘物业公司或者要求自主治理的管理活动中引发的纠纷
这类纠纷其实包含着两种截然不同的业主治理模式。一种是在业主委托物业公司提供物业服务的治理模式。在这种治理模式中，业主通过民主形式聘任或者解聘物业公司，在聘任、解聘过程中会涉及一些业主自治问题。这类纠纷虽然不完全发生在业主自治主体之间，但是与业主自治有密切关系，是业主行使自治权的重要表现。另一种治理模式是业主不委托物业公司，而是由自己直接实施物业管理，通常被称之为自主型物业管理。我国台湾地区的物业管理就是采用这种治理模式，我国目前在一些传统和规模较小的小区也存在这种管理模式。值得注意的是，近年来，在新建小区内也出现了这样的倾向，例如北京“金华园”小区业主、青岛市“颐中花园”的业主在炒掉物业公司后，决定自主管理小区。著名的维权专家王海在媒体也发表观点认为，废除物业公司的垄断，实行业主自主管理是大势所趋。一时间，业主对小区能否自主管理引发众多争议。
4、业主或业主委员会与行政机关之间发生的纠纷
这一类案件近年来也呈上升趋势，主要表现在业主或业主委员会对房地产行政主管部门的不作为或越权行为申请行政复议或者提起行政诉讼。主要包括备案不作为、越权干涉业主行使自治权的违法行为等。
（二）业主自治制度缺陷分析
在实践中所出现的越来越多的业主自治纠纷，逐渐显现出我国的业主自治制度所存在的一些缺陷，笔者认为这些缺陷主要包括几下方面：
1、立法上的缺失
目前，有关物业管理方面的规范性文件包括：国务院于2003年颁布的《物业管理条例》，这是在物业管理方面最高层级的规范性文件；建设部发布的《业主大会规程》，其作为《物业管理条例》的配套文件，是迄今国家对业主自治运行程序的最为详细的文件；除此以外，部分地方性法规和相应的配套文件对业主自治也有一些规定，例如《重庆市物业管理条例》和《重庆市业主自治机构管理办法》等。以上的规范文件虽然对业主自治自组织的设立、运行等作了规定，但是笔者认为这些规定还是比较粗糙，在实践中遇到的一些问题仍然不能得到解决。
首先，关于业主自治的基础的建筑物区分所有权，至今缺少较高位阶的法律规范；产权不明晰是导致业主自治权的最大障碍，由于缺乏相应的法律规定以及对共有产权边界的信息不对称，开发商基于利益驱使，很容易在早期控制业主的自治过程，这是发生上述第一类纠纷的根本原因所在。
其次，现行的法规对业主自治制度在实体和程序设计上存在瑕疵。如没有规定业主身份确认制度，对业主委员会委员候选人的产生办法不能充分体现民主，程序上的规定也过于笼统和模糊，不能解决实践中存在的实际问题，诸如首次业主大大会的召集人、费用的承担等等没有具体作出规定。
再次，现行法律、法规对业主自治纠纷缺少必要的法律救济手段。通常，权利法律救济的途径主要包括权力机关的救济、行政机关的救济、司法机关的救济和其他救济途径（如仲裁、上访）。但根据目前我国法规的规定，对业主自治权的救济途径规定的很模糊。实践中发生业主自治纠纷时，由于业主自治不同于其他公法自治诸如村民自治，所以权力机关不会涉及业主自治纠纷；《物业管理条例》也没有赋予行政机关裁决权、调解权，因此行政机关依据依法行政的原则，只能指导或根据投诉对纠纷进行处理；法院对业主自治纠纷也缺乏法律依据，如业主选举纠纷既不属于财产纠纷也不属于人身纠纷，法院往往把这类业主内部自治案件拒之门外不予受理，使业主自治纠纷陷入一种法律救济空白的困境。
2、业主自治意识淡漠与信息障碍
一方面，中国长期以来实行的福利分房机制，使业主们对自身利益以及共用部位和公用设施设备的维护、使用与管理还缺乏一种主人翁意识，本来老百姓的民主参与意识就很淡薄，再加上管理小区既劳心劳力又没有报酬，业主们对小区的公共事务的淡漠就不足为怪。具备召开首次业主大会的条件，但却无人牵头；即使有人牵头开会，业主们也不参加；就是把选票送到业主手里，业主们也不会认真阅读材料，填写意见，这些现象在物业管理中十分普遍。正是因为业主们的这种参与意识的淡漠才使得开发商和物业公司有机可乘、操纵选举。
另一方面，业主行使自治权具有被动性，一个单元的业主互不相识，无人牵头召集，缺乏一种有效的信息沟通方式，大部分业主的信息障碍是制约着业主不能充分行使业主自治权的一个重要原因。
三、完善我国业主自治制度和化解自治纠纷的对策
由于业主自治纠纷涉及一定物业的区域内全体业主的切身利益，并影响和每个业主的最基本的生活秩序和生活质量，因此，一旦业主自治纠纷发生，就会呈现出群体性、不安定性的特点，不但影响了区域内的业主的正常生活秩序，也会连锁的引起一些其他的社会问题，对维护公共秩序和社会稳定具有很大的危害性。因此，完善我国的业主自治制度、通过有效的手段化解这类纠纷具有重要意义。笔者认为从现实中存在的问题出发，根据现实需要寻求完善的方案，应当从以下几个方面入手：
（一）加强立法，扩大法律救济途径。
我国是成文法国家，法律制度的状况对于实践的影响十分巨大，立法的缺失是我国业主自治制度在实践中无法展开的最主要的原因。
1、 尽快的出台民法典。
目前《中华人民共和国民法（草案）》已经在社会公布，该草案第二编《物权法》第八章对建筑物区分所有权由专门的规定，这一法律的出台将填补我国在建筑物区分所有权制度的空白，也将会使小区内的产权更加明晰，开发商为了小区内共有财产而去操纵业主自治的纠纷将不再发生。
广东省深圳市发展和改革局


深圳市发展和改革局关于印发《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录（2007年本）》的通知

深发改〔2007〕1292号 （2007年7月31日）


　　根据国家、省、市的产业政策和《深圳市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划》，我局对《深圳市产业导向目录（2005—2006年）》进行了修订，编制形成《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录（2007年本）》，现予发布实施。

深圳市产业结构调整优化和产业导向目录
（2007年本）

　　第一条 为贯彻落实科学发展观，推进和谐深圳效益深圳建设，促进产业结构调整优化，实施《深圳市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划》（以下简称《“十一五”总体规划》）确定的产业发展目标，在《深圳市产业导向目录（2005－2006年）》的基础上，修订形成本目录（以下简称《导向目录》）。
　　第二条 《导向目录》的修订依据是，国务院《促进产业结构调整暂行规定》、《产业结构调整指导目录（2005年本）》（以下简称《国家产业目录》）、《外商投资产业指导目录》；《“十一五”总体规划》及有关专项发展规划；国家、省和深圳市的其他法律法规及有关政策。
　　第三条 《导向目录》的政策取向是，实施产业强市战略和产业第一原则，发展以电子信息产业为主导、适度重型化制造业为重点、现代服务业为支撑的产业体系；推进资源节约和节能降耗，加快形成以循环经济为特征的经济发展新模式；实施产业、人口和布局的联动调整，促进全市经济社会的一体化发展。
　　第四条 《导向目录》由国标代码、产业发展条目、约束性指标、特定区域和行业发展导向等部分组成。产业发展条目由鼓励类、限制类和禁止（淘汰）类三类构成。
　　不属于鼓励类、限制类和禁止（淘汰）类，且符合国家有关法律、法规和政策规定的，为允许类。允许类不列入本目录。
　　特定区域和行业发展导向是指在产业导向中，现有政策对某些区域和行业的特定规定、要求和指引。
　　第五条 实施产业发展分类指导政策，促进鼓励类产业发展壮大和规模集聚，引导限制类产业升级改造和有序退出，坚决控制禁止（淘汰）类产业发展。
　　第六条 鼓励类主要是对经济社会发展具有重要促进作用，对产业链和产业群的提升具有先导作用，有利于节约资源、保护环境和自主创新，需要采取政策措施加以鼓励和支持的关键技术、装备和产品。
　　政府对鼓励类产业和项目实行优先发展、扶持发展的政策。国家鼓励类的投资项目，按有关规定在投资总额内进口的自用设备可享受免征关税和进口环节增值税的优惠政策；鼓励类外商投资项目采购的国产设备，按照国家有关规定享受增值税退税政策。
　　第七条 限制类主要是工艺技术落后，不利于资源节约和节能降耗，不符合行业准入条件和产业布局等有关政策，不利于环境保护和生态系统恢复，低水平重复建设、生产能力明显过剩，不利于产业结构优化升级和国内外市场拓展等需要督促改造和禁止新建的生产能力、工艺技术、装备和产品。
　　政府对限制类产业和项目采取引导存量、控制增量的政策。限制类产业禁止投资新建项目，投资管理部门对新建项目不予审批、核准和备案。对限制类的现有生产能力，允许企业在一定期限内加以改造升级。各区政府、市有关部门对限制类产业依法加强管理，对违反规定新建项目或简单扩大再生产的，依法清理，并责令整改。
　　第八条 禁止（淘汰）类包括制造业淘汰类和其他产业禁止类，主要是不符合有关法律法规规定，严重浪费资源、污染环境、不具备安全生产条件，危害人民身体健康和公共安全，产品质量低于国家、行业或地方规定最低标准等需要淘汰的落后工艺技术、装备和产品。
　　属于禁止（淘汰）类的产业，禁止投资新建项目，现有生产能力在有关规定的淘汰期限内应当停产或关闭。对不按淘汰期限停产或关闭的项目，各区政府、市有关部门应当加强清理，并依法责令其停产或予以关闭。
　　第九条 根据《“十一五”总体规划》确定的调控指标体系，按照全市万元GDP能耗、万元GDP水耗、劳动生产率等调控目标，分解确定国民经济行业的单位增加值电耗、水耗、投资强度、劳动生产率和资本密集度五项约束性指标的导向值。
　　约束性指标按照《国民经济行业分类与代码》（GB/74254-2002）的分类，以深圳市行业发展类型为基础，将约束性指标分解到各类行业中，通过国标代码与约束性指标相对应。
　　第十条 约束性指标的适用范围为鼓励类、允许类的新建项目。其中，鼓励类产业项目按照相对应的约束性指标导向值进行调控；允许类产业项目的单位增加值电耗、水耗按鼓励类的0.9系数进行调控，投资强度、劳动生产率和资本密集度按鼓励类的1.1系数进行调控。
　　鼓励类、允许类产业的现有项目达不到上述约束性指标导向值的，市有关部门可根据行业政策和实际情况，参照限制类产业办理。限制类产业现有生产能力的改造升级，应当达到本目录确定的允许类约束性指标的调控要求。
　　第十一条 产业主体功能区执行适度从严的原则，在对应的约束性指标导向值的基础上，单位增加值电耗、水耗按鼓励类的0.8系数调控，投资强度、劳动生产率和资本密集度按鼓励类的1.2系数调控。产业主体功能区外的其他区域，按照相应约束性指标导向值进行调控。大鹏半岛、基本生态控制线范围以及其他另有规定的区域，从其规定。
　　根据《“十一五”总体规划》，产业主体功能区包括以下区域：特区内现代服务业主体功能区；光明新区西部高新技术产业主体功能区；大工业区（出口加工区）和宝龙工业区东部先进制造业主体功能区；东部滨海地区生态休闲度假主体功能区。
　　第十二条 各区政府、市有关部门要充分发挥政府调控、市场机制和行业协会的作用，根据各区域和行业的发展特点，在《导向目录》的基础上，制定相应的行业准入规定，促进产业结构的调整优化，确保《导向目录》的有效实施。
　　第十三条 《导向目录》是基于法律法规、发展规划和有关政策而编制的导向性、指导性产业政策文件。制定和实施具体行业的发展政策，应当与《导向目录》的产业导向、约束性指标等主要内容相衔接。
　　约束性指标导向值为目前全市行业水平的参照值，企业投资项目的核准和备案，依据有关规定办理。企业在本市市域内开展投资活动，应根据《导向目录》的约束性指标开展可行性研究，必要时进行新建项目的投资风险评估。
　　第十四条 外商投资按照《外商投资产业指导目录》执行，但《国家产业目录》中的淘汰类适用于外商投资企业。本市市域内国家淘汰类产业的内资、外资项目在国内和市内的区域经济、产业合作中，禁止易地转移。
　　第十五条 《导向目录》由市发展改革局负责解释。涉及工艺技术、质量标准、环保要求、控制性指标等行业准入条件的，由市发展改革局会同行业主管部门解释。
　　第十六条 《导向目录》自公布之日起试行，下次修订目录公布之日起自行废止。
　　第十七条 《导向目录》所指的新建项目，包括新建、改建、扩建项目及其配套工程。
　　第十八条 约束性指标释义：
　　（一）增加值电耗：行业当年用电总额/行业当年增加值（单位：千瓦时/万元）；
　　（二）增加值水耗：行业当年用水额/行业当年增加值（单位：立方米/万元）；
　　（三）投资强度：行业固定资产额/行业用地面积（单位：亿元/平方公里）；
　　（四）全员劳动生产率：工业增加值/全部从业人员年平均人数（单位：万元/人）；
　　（五）资本密集度：固定资产投资/全部从业人员年平均人数（单位：万元/人）。



一、循环经济。单位增加值电耗、水耗、投资强度、劳动生产率和资本密集度依照对应行业的导向值进行调控
序号/
国标代码 鼓励类 序号 限制类和禁止（淘汰）类 特定区域和行业发展导向
A1
A101/36
A102/36
A103/46
A104/46
A105/46
A106/46
A107/36
A108/46
A109/36
A110/39
　
A111/36
A112/36
A113/36
A114/36
A2
A201/39
A202/39
A203/36

A204/39
A205/39
A206/36
A207/36
A208/36
A209/36
A210/39
A211/44
A212/36 节水及非传统水利用
节水技术开发与应用
空调冷凝水回收技术
污水生物处理与循环利用技术
中水开发利用
分质供水技术及工程
雨水、微咸水、劣质水、海水的开发利用
重复用水技术开发及设备制造与使用
高效输配水及节水灌溉技术及设备
海水淡化和海水直接利用设备制造
冲洗用水量每次6升及以下的坐便器，节水型小便、蹲便器及节水控制设备开发生产
节水水龙头等节水产品
透水铺地面层，透水铺地材料和技术
植物滴灌系统、本地耐旱植物
智能与自洁玻璃、外墙饰面材料
节能及可再生能源
变频电机、稀土永磁电机等高效节能机电产品
新型节能环保家用电器和关键零部件生产及技术开发
新型节能照明产品、生产技术开发和配套材料、设备技术开发
节能型电力变压器
节能实验检测技术
自然通风技术研究和应用
低辐射玻璃生产及技术开发
建筑玻璃热反射膜技术开发
光导管自然采光开发和应用
路灯、灯光夜景的自动监控及节能
绿色再生能源
生物质能的开发和利用
001

002
003

004

005
006
007
008
009
010
011

012




001
002
003
004

005
006
007
008 限制类：
达不到国家标准的冷藏箱、冷冻箱、洗衣机、空调器项目
自来水喷淋式洗车
生产速度低于1500只/时的单螺旋灯丝白炽灯生产线
超薄型（厚度低于0.015毫米）塑料袋生产线
糊式锌锰电池、镍镉电池项目
开口式普通铅酸蓄电池项目
电石生产装置
聚氯乙烯普通人造革生产线
含铬质耐火材料生产线
低档纸及纸板生产项目
用地面积超过5公顷的城市游憩集会广场项目
国家《产业结构调整指导目录》限制类其他17项轻工项目

　
禁止（淘汰）类：
新建高尔夫球场
一次性发泡塑料餐具
一次性木质餐具
烟花、爆竹、打火机、利用废塑料生产汽油、柴油项目
进口废物加工利用项目
直排式燃气热水器
非环保的开启式干洗机
氯氟化合物干洗剂 ●在大鹏半岛、盐田港及西部港区开展海水冷却、海水淡化、海水冲厕项目示范，开展研究海水综合利用项目　
●推广使用“循环洗车机”，鼓励利用污水回用进行机动车清洗　
●促进利用污水回用、中水、雨水作景观绿化用水　
●大力发展循环经济，强力推进节能减排。严格控制高耗能行业增长，大力发展低耗能产业，着重降低工业、建筑、交通、政府机构和公用设施四大领域的单位能耗
●新建和建设中的产业集聚基地和开发区，按照发展循环经济的要求进行整体规划或者调整规划
●已建成的开发区、工业区应当按照发展循环经济的要求进行产业结构调整和功能改造
●鼓励企业引入合同能源管理（EMC）节能新机制，推动和鼓励大型公共建筑物的节能改造
●推进提高建筑新型墙材使用率、散装水泥使用率、预拌砼使用率、高强钢筋和高性能混凝土使用率　


A213/44
A214/36
　
A215/42
A216/37
A217/26
A218/36
A219/36
A220/39
　
A221/39
A222/39
A223/39
A224/44
A225/44
A3
A301/37

A302/31
　
A303/31
　
A304/39
A305/36
A306/36
A307/36
A308/75
　
A309/31
A310/31
A311/31
A312/36
A313/36
A314/36 地下可再生能源利用技术
蓄能技术开发与应用（包括冰蓄能、蓄能电站、空调废热回收、液化天然气废冷回收、电厂废热回收等）
洁净煤技术产品的开发应用
汽车尾气检测、节能净化装置
车用燃油清净剂
新型计算机节电电源、不间断开关电源（USPS）
智能型节电开关
高性能绿色电池（无汞碱锰电池、动力镍氢电池、锂离子电池等）
汽车动力电池及材料
太阳能转换材料晶硅薄膜和新型太阳能电池
燃料电池及大型储能电容器
核发电
风能、地热、太阳能、海洋能开发
节材及环保材料
汽车玻璃（LOW-E玻璃、SOLAR-E太阳能热反射环保夹层玻璃）
新型节能环保复合门窗、墙体材料、绝热隔音材料、防水材料和建筑密封材料、建筑涂料开发生产
优质浮法玻璃生产技术、装备和节能、安全平板玻璃深加工技术开发
自蓄光材料
低噪声建筑施工机具开发与制造
住宅高性能外围护结构材料与部件制造
智能建筑产品与设备的生产与集成技术研究
机械、服装、钟表、家具、印刷包装和黄金珠宝等优势传统产业清洁生产技术
建筑外遮阳技术与装置
C80以上高强度混凝土、高强度轻骨料混凝土的研究与应用
预拌干粉砂浆
用清洁生产技术建设和改造无机化工生产装置
陶瓷清洁生产技术开发及应用
高性能钢筋建筑应用 009

010

011

012

013 普通双层玻璃塑料门窗及单腔结构型的塑料门窗
汞电池（氧化汞原电池及电池组、锌汞电池）
非法改装车辆和已到报废期限的车辆
销售污染物排放超过规定排放标准的机动车
使用落后工艺、技术、设备，超量排放污染物的制革、电镀、印染、线路板、表面处理等项目
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　　
　 ●新建、扩建、改建项目应当依照有关规定编制节约能源、节约用水、节约用材、节约用地等资源节约和循环使用情况评估报告　
●制定和完善有利于循环经济发展的产业政策、价格政策、财税政策，积极鼓励和引导绿色消费，进一步完善循环经济统计与核算制度，开展“绿色GDP”核算试点工作　
●加快电子、能源、建筑等重点行业技术标准和技术规范的修订调整，建立健全资源节约的标准体系，推进循环经济示范小区建设，创建“国家生态示范园区”
●加快以提升自主创新能力为核心的国家级高新技术产业园区建设，力争把深圳市高新区建设成为世界一流高科技园区
●市高新区的入驻项目应当符合其产业发展规划及产业政策。市高新区以发展高附加值、高成长性、高技术含量的高新技术企业（项目）总部及高端研发中心为主，禁止生产加工类企业以及企业的生产部分进入市高新区；进入市高新区的企业（项目），原则上应拥有自主知识产权、自主品牌


A4
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A402/47
A403/76
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A501/44
A502/43
A503/43
A504/44
A505/44
A506/80

A507/80
A508/80
A509/43
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A511/36
A512/36
A513/36
A514/36
　 节地及空间利用
节能省地型建筑开发
高层建筑与空间结构技术开发
基础空间信息数据及关键技术开发
地下空间的综合开发应用技术
主干道路上部空间开发应用技术
园林绿化及生态小区建设
生态系统关键技术开发
结合屋顶绿化、小区绿化和架空层绿化的都市农业
先进适用的建筑成套技术、产品和住宅部品研发和推广
立体停车场
绿色酒店等绿色建筑的开发
国家住宅示范工程
城中村、旧住宅区改造和旧工业区功能置换
经济适用住房
资源综合利用
垃圾及污泥焚烧发电、供热、制冷
垃圾填埋气体回收利用
废旧电器、塑料、废旧橡胶回收利用设备制造
消耗臭氧层物质替代品开发与应用
建筑垃圾、餐厨垃圾综合处理
放射性废物及其他危险废物安全处置技术及设备开发、制造
“三废”治理及综合利用
烟气脱硫工艺及成套设备
大型高效除尘器
水处理药剂生产与应用工艺及设备
噪音、固体废弃物处理工艺及设备
污水处理工程工艺技术及成套设备
废弃物循环再生利用，再生资源回收利用
废弃物无害化、减量化、资源化处理工程及工艺技术和成套设备
　
　
　
　
　 　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　 ●高起点建设市高新区、留仙洞园区、大学园区（大学城、深圳大学、深职院）、石岩园区、沙井松岗园区、光明园区、龙（华）观（澜）坂（田）园区、宝龙碧岭园区、大工业区（出口加工区）、坝光园区等十个产业园区，以市高新区为核心区，其他规模化园区为组团产业区，形成定位明确、分工协作、互补配套的规模化园区经济
●全市建设四个产业主体功能区：一是以特区内为主体的现代服务业主体功能区，二是以光明产业园区为主体的西部高新技术产业主体功能区，三是以大工业区（出口加工区）和宝龙工业区为主体的东部先进制造业主体功能区，四是以东部滨海地区为主体的生态休闲度假主体功能区
●建设笋岗清水河商贸物流园、盐田港区保税物流园、前海湾现代物流园、空港保税物流园、平湖现代物流园、龙华现代物流园等六大商贸物流园，探索多元合作的物流园区开发管理模式　



二、通信设备、计算机及其他电子设备制造业。①增加值水耗≤4立方米/万元；②投资强度≥44亿元/平方公里；③全员劳动生产率≥15万元/人；④资本密集度≥6万元/人
序号/
国标代码 鼓励类 序号 限制类和禁止
（淘汰）类 特定区域和行业发展导向
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B002/40
B003/40
　
B004/40
B005/40
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　 数字集群通信系统及终端设备
数字交叉连接设备
数字移动通信产业[二代以上移动通信系统设备及终端产业（须国家批准）、移动通信专用芯片等关键配套件]
高性能综合业务交换设备
卫星及航天技术应用
卫星通信系统及地球站设备
卫星导航系统技术开发及设备制造
622兆比／秒及以上数字微波同步系列传输设备
同温层通信系统关键技术及设备
10千兆比／秒及以上光同步系列传输设备
915-917兆赫兹频段内的无中心多信道选址移动通信系统设备
无线射频识别系统及设备（RFID）
超宽带（UWB）无线通信设备
农村无线数字通信设备
光纤预制棒、单模光纤及连接器件
光纤到户关键部件及设备
全光交换机设备和大容量全光网络（OXC、OADM）设备及关键部件
异步转移模式（ATM）及IP数据通讯系统设备
个人数字助理（PDA）产品
多普勒雷达技术及设备
射频技术及设备
平板显示器件背光源、偏光片、滤光片制造
数字微镜器件（DMD）
新型显示器件[液晶显示器件（TFT-LCD和STN-LCD）、等离子显示器件（PDP）、场致射显示发光器件（FED）、真空荧光显示器件（VFD）、硅上液晶微型显示器（LCOS）及有机电致发光器件（OLED）]及其驱动模块
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限制类：
经营生产卫星电视地面接收设施（天线、高频头、解码器、接收机等）
激光视盘机生产线（VCD系列整机产品）
模拟CRT黑白及彩色电视机项目
单、双面印刷电路板
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
　
●建设深圳国家高新技术产品出口基地、国家软件出口基地、国家火炬计划软件产业基地、国家集成电路设计深圳产业化基地、国家生物产业基地和国家半导体照明工程产业化基地等六个国家级高新技术产业化基地
●做大做强高新技术优势产业群，强化高新技术产业的核心竞争力，增强计算机及外部设备、数字视听、通信设备、微电子及基础元器件、软件、机电一体化、机械设备及仪器仪表、医疗器械等优势产业的区域集群效应
●依托光明高新技术产业园区和龙岗大工业区，调整整合公明、沙井、石岩、观澜、沙坣-碧岭、宝龙、新生-高桥、金沙-沙田等工业区，形成以高新技术和先进制造业为支柱的产业发展带规模效应；规划改造和建设一批适合于优势传统产业和企业发展的特色工业园区



B025/40
B026/40
B027/40
B028/40
B029/40
B030/40
B031/40
B032/40
B033/40
　

B034/40
B035/40
　
B036/40
B037/40
B038/40
B039/40
B040/40
B041/40
B042/40
B043/40
B044/40
B045/40
B046/40
B047/40
B048/40
B049/40
B050/40
　
　 线宽0.25微米及以下超大规模集成电路
集成电路新技术及设备
集成电路抛光片、掩膜板制造
集成电路测试封装
大规模集成电路装备制造
电子纸（电泳影像显示技术EPID）
氮化镓、砷化镓等Ⅲ、Ⅴ族化合物半导体器件
锗硅半导体器件
新型电子元器件（片式元器件、频率元器件、混合集成电路、电力电子器件、光电子器件、敏感元器件及传感器、新型机电元件、高密度印刷电路板和柔性电路板等）制造
LED和LD封装、LED照明器具
光通信器件（光组件、光模块、光无源器件、光交换器件、光子集成器件等）；光存储器件
大功率激光器
新型微机电组件
新型继电器
电子计算机用光传输与光电集成器件
大中型电子计算机及高性能微机、工作站、服务器设备制造
机械产品开发、生产用计算机软硬技术及设备
高速路由器、网络交换机、集线器、网关、网卡等网络设备
智能网络及软交换产品
有线及无线用户接入网系统设备（光接入网、ADSL接入网等）
激光打印机
硬盘、磁头和驱动器
银行、证券、财务专用机，自动票据机，IC卡读写机（ATM机或POS机）
网络安全产品制造

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