关于办理自费朝觐的若干规定

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购买查封房屋的买卖合同是否有效

奚正辉


案例：

　　乙向甲购买了一套房屋，但是该房屋有法院查封，双方签署了房屋买卖合同，该买卖合同是否有效？对此人们认识不一致。

　　认为房屋买卖合同无效的主要理由是：
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日通过，2007年8月30日修正）第三十八条：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”。其中第二款明确查封的房地产不得转让。
　　《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（1997年4月7日通过）其中提到：“北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同”。

　　其实随着市场经济地不断发展，无论在立法界还是司法界越来越维护交易的稳定，保护合同的效力，强调意思自治。不轻易干预交易，不轻易确认合同无效。
　　首先，从合同法历次解释的角度分析买卖合同的效力。
　　《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。购买查封房屋是违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》，属于法律的强制性规定。
　　《最高院关于适用合同法若干问题的解释（一）》（1999年12月1日通过）第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。购买查封房屋的确是违反了法律的强制性规定。
　　《最高院关于适用合同法若干问题的解释（二）》（2009年2月9日通过）第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定“。
　　《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(2009年7月7日通过)第15条：“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力”。第16条：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院”。
　　《城市房地产管理法》规定了查封的房地产不得转让，应该就是属于管理性强制性规定，并不是效力性强制规定。乙向甲购买了查封房屋，愿意为甲归还其所欠的债务，并解除查封，这在现今社会经常发生，这也是甲清偿债务经常采用的方法。甲乙双方的交易没有损害债权人的利益，跟谈不上损害国家社会利益。若债权人认为甲低价转让侵害其利益，其有权提出撤销权之诉，撤销甲乙双方的买卖行为，无需公权力介入来确认合同无效，从而影响交易的安全性与稳定性。《城市房地产管理法》第三十八条第（六）款：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。若购买期房，产权证还没有办理，那么签署的房地产转让合同是否无效呢？这点法律界曾经也有争议，但是目前已经形成了一致意见，转让合同是有效的，只是房地产登记机构不准办理转让登记。第三十八条第（四）款：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。未经其他共有人书面同意，可能是表见代理，那么就是有效合同；也可能是效力待定，因为其他共有人可能会追认，若追认肯定是有效合同。可见《城市房地产管理法》第三十八条的规定主要是管理性强制规定，违反该规定，并不一定合同无效，只是登记机构从行政管理的角度不给予登记。
　　认为购买查封房屋的买卖合同无效的人是混淆了合同效力与登记效力，买卖合同是有效的，只是没有登记还没有取得物权，不得对抗善意第三人。区分两则的效力，具有一定的实际意义：1、有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。2、买受人有权依据合同主张违约赔偿。若合同无效，违约责任也就无效了。3、买受人有权依据合同要求继续履行合同，要求办理产权登记。若确认合同无效，就要返还房屋，那么就妨碍了现有的财产秩序，也剥夺了买受人主张房屋的权利。

　　其次，从其他规定分析买卖合同的效力。
　　《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（2004年2月10日通过）第21条：“已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任”。现在法院的查封都是登记的，被执行人也不太可能隐瞒，登记部门更不能擅自办理登记，若这种情况发生，则要追求其法律责任，该规定明显带有行政管理的色彩。而且该规定只是明确登记行为无效，没有规定转让合同也无效。
　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 （2004年10月26日通过）第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。 该规定明确了被执行人的转让行为不得对抗申请执行人，法院的查封没有公示不得对抗善意第三人。其实该规定的基础都是转让合同是有效的，若无效就不可能对抗第三方，而且本条的规定也取代了《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》。
　　《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日通过）第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《物权法》明确了合同是否有效依据合同法等规定，不登记不产生物权，也不影响合同的效力。物权法的出台，明确了合同效力与物权登记无关。最典型的规定是抵押权，原来规定抵押不登记，抵押合同无效，但是物权法规定抵押不登记只是抵押权无效，抵押合同还是有效的。

　　购买查封房屋的转让合同应该是合法有效的，是双方真实意思的表示，只是房地产登记机关不受理转让登记，所以买受人也要注意不能取得所有权的风险。


上海中汇律师事务所 奚正辉律师



湖南省人民政府


湖南省实施《农村五保供养工作条例》办法


湖南省人民政府令第216号

　　《湖南省实施〈农村五保供养工作条例〉办法》已经2007年9月28日省人民政府第113次常务会议审议通过，现予发布，自2007年12月1日起施行。

　　省长

　　周强

　　2007年10月29日

　　第一章　总则

　　第一条根据国务院《农村五保供养工作条例》，结合本省实际，制定本办法。

　　第二条农村五保供养是指在吃、穿、住、医、葬方面依法给予村民的生活照顾和物质帮助。

　　第三条农村五保供养工作实行政府领导、民政主管、部门协作、乡村实施、社会参与的原则。

　　各级人民政府应当加强农村五保供养工作的领导，组织民政、发展和改革、财政、卫生等部门，以及村民委员会、社会力量做好农村五保供养工作。

　　第二章　五保供养对象

　　第四条同时符合下列条件的老年、残疾和青少年村民，享受五保供养待遇：

　　(一)无劳动能力。年满60周岁的老年人、持有《中华人民共和国残疾人证》的二级以上残疾人、未满16周岁或者已满16周岁但仍在接受义务教育的青少年，视为无劳动能力。

　　(二)无生活来源。虽然有土地承包经营收入、集体经营分配收入或者其他收入但生活水平仍低于当地村民平均生活水平的，视为无生活来源。

　　（三）无法定赡养、扶养、抚养义务人，或者其法定赡养、扶养、抚养义务人无赡养、扶养、抚养能力。法定赡养、扶养、抚养义务人因生活困难需要经常救济，或者法定赡养、扶养、抚养义务人年老、多病、残疾、无劳动能力、无生活来源或者失踪的，视为无赡养、抚养、扶养能力。

　　第五条确认五保供养对象按照下列程序办理：

　　(一)由本人向村民委员会提出申请；因年幼或者智力、精神残疾无法表达意愿的，由村民小组或者其他村民代为提出申请。村民委员会、村民小组应当向申请人告知其申请的权利和五保供养对象可以享受的待遇。

　　(二)村民委员会应当自收到申请书之日起15日内进行民主评议，并在本村范围内公告7日后，由村民委员会将评议意见和有关材料报乡镇人民政府审核。

　　(三)乡镇人民政府应当自收到评议意见之日起20日内，对申请人的家庭状况和经济条件进行调查核实后提出审核意见，并将审核意见和有关材料报送县市区人民政府民政部门审批。申请人、有关组织或者个人应当予以配合，如实提供有关情况。

　　(四)县市区人民政府民政部门应当自收到审核意见和有关材料之日起20日内，对上报材料进行复核并作出审批决定。经审批确认为五保供养对象的，免费发给由省人民政府民政部门印制的《农村五保供养证书》；经审批认为不符合五保供养对象条件的，应当书面说明理由。

　　符合五保供养对象条件的村民自愿接受亲友或者其他人员供养，亲友或者其他人员自愿承担全部供养义务，签订供养协议，并经村民委员会和乡镇人民政府认定的，不作为五保供养对象供养。

　　第六条五保供养对象享受五保供养待遇以后，出现下列情况之一的，村民委员会或者敬老院等五保供养服务机构(以下简称五保供养服务机构)应当向乡镇人民政府报告，由乡镇人民政府审核并报县市区人民政府民政部门核准后，核销其《农村五保供养证书》，终止享受农村五保供养待遇：

　　(一)具有了劳动能力；(二)获得了生活来源；

　　(三)有了具有供养能力的法定赡养、扶养、抚养义务人；

　　(四)五保供养对象死亡，丧葬事宜办理完毕。

　　第三章　五保供养内容和形式

　　第七条农村五保供养包括下列供养内容：

　　(一)供给粮油、副食品和生活用燃料；

　　(二)供给服装、被褥等生活用品和零用钱；

　　(三)提供符合基本居住条件的住房；

　　(四)提供疾病治疗，对生活不能自理的给予照料；

　　(五)办理丧葬事宜。

　　第八条农村五保供养对象的疾病治疗，应当与当地农村合作医疗和农村医疗救助制度相衔接。

　　政府设立的农村医疗救助资金资助五保供养对象参加新型农村合作医疗。五保供养对象治疗疾病，按照新型农村合作医疗规定报销后个人自负大额医疗费用确有困难的，由农村医疗救助资金以及其他方式补助。

　　第九条五保供养对象死亡后，根据有关殡葬管理规定办理丧葬事宜，按照不超过五保供养对象一年供养经费的标准一次性支付丧葬费用。

　　五保供养对象私有财产按照继承法处理。不得将村民私有财产交给国家或者集体作为享受五保供养待遇的条件。

　　第十条五保供养对象未满16周岁或者已满16周岁仍在接受义务教育的，应当保障其依法接受义务教育所需的费用。

　　第十一条五保供养标准(包括现金和物资折价)，由县市区人民政府按照不低于当地村民平均生活水平的原则制定，经上一级人民政府批准并报省人民政府备案后，由制定机关公布执行。

　　前款所指当地村民平均生活水平，由县市区人民政府民政、财政、统计、物价部门根据本县市区农村居民在吃、穿、医方面人均消费支出以及相关因素拟定，报本级人民政府批准。

　　五保供养标准应当根据当地村民生活水平的提高适时调整。

　　第十二条五保供养对象实行集中供养或者分散供养。

　　集中供养的，由五保供养服务机构统一照料和日常管理；分散供养的，本人在家生活，可以由村民委员会委托他人照料，也可以由五保供养服务机构提供供养服务，村民委员会负责日常管理。

　　五保供养对象可以自行选择供养形式。但患有精神病和严重传染病的五保供养对象应当分散供养。

　　第十三条实行集中供养的，由乡镇人民政府和五保供养服务机构签订供养服务协议。五保供养服务机构应当与五保供养对象签订供养服务协议。

　　实行分散供养的，由乡镇人民政府和村民委员会签订供养服务协议。村民委员会应当与受委托照料人、五保供养对象签订供养服务协议。

　　第四章　保障措施

　　第十四条五保供养资金，列入各市州、县市区人民政府财政预算，省财政对财政困难地区在供养资金上给予适当补助。具体办法由省人民政府财政部门商民政部门拟定，报省人民政府批准。

　　鼓励有农村集体经营等收入的地方，从农村集体经营等收入中安排资金或者实物，用于补助和改善五保供养对象的生活。

　　各级人民政府可以安排一定比例的社会捐赠资金、物资用于五保供养工作。

　　第十五条各级人民政府应当加强五保供养服务机构建设，可以根据实际情况建设五保供养对象的集中居住点。对分散供养五保供养对象的住房，应当进行修缮、维护。

　　第十六条县市区、乡镇人民政府应当为五保供养服务机构提供必要的设备设施、管理资金，并配备必要的工作人员。

　　五保供养服务机构的日常管理经费和工作人员经费，由县市区人民政府列入财政预算予以保障，不得在发给五保供养对象本人的供养经费中支出。五保供养服务机构工作人员实行聘用制，一般按照工作人员与五保供养对象1誜10的比例聘用工作人员，并应当进行必要的培训。

　　第十七条五保供养服务机构应当建立五保供养对象个人档案，建立健全治安、消防、卫生、财务会计等制度，接受当地人民政府及其有关部门的指导和监督管理。

　　第十八条五保供养服务机构应当根据实际，组织五保供养对象开展适当的文化娱乐、保健康复活动，并可以开展以改善五保供养对象生活条件为目的的农副业生产。

　　各级人民政府及其有关部门应当对五保供养服务机构开展相关活动给予指导、扶持和政策优惠。

　　第十九条发给五保供养对象个人的供养经费，实行专账管理，专款专用，由县市区人民政府财政部门根据同级人民政府民政部门提出的用款计划及时拨付。实行集中供养的，直接拨付给五保供养服务机构；实行分散供养的，逐步通过银行等金融机构直接发放给五保供养对象个人，并记入《农村五保供养证书》。

　　第二十条县市区人民政府民政部门和乡镇人民政府应当建立五保供养对象档案。县市区人民政府民政部门应当在每年年底向同级人民政府财政部门报告五保供养对象异动情况，财政部门应当根据五保供养对象异动情况增减五保供养经费，并按时足额拨付。

　　县级以上人民政府财政、审计部门应当依法加强对五保供养资金使用情况的监督检查。

　　第二十一条县级以上人民政府对五保供养对象在用水、用电、用煤、用气等生活方面比照城镇低保对象给予优惠。

　　第二十二条村民委员会、村民小组应当保障五保供养对象依法承包土地的权利。五保供养对象可以将承包土地交由他人代耕代种或者以其他形式流转，收益归五保供养对象所有。

　　第二十三条县级以上人民政府及其民政、财政、审计等部门应当加强下级人民政府及其相关部门五保供养工作的监督检查，重点监督五保供养标准制定，五保供养经费预算、拨付、管理，五保供养待遇落实等情况。

　　第五章　法律责任

　　第二十四条违反本办法规定，有下列行为之一的，由上级人民政府及其财政、民政等部门按照职责权限责令限期改正；逾期不改正的，给予警告或者通报批评，并对直接负责的主管人员以及其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)不制定五保供养标准或者五保供养标准低于当地村民平均生活水平的；

　　(二)五保供养经费未列入财政预算或者拨付不及时的；

　　(三)五保供养对象个人享受的五保供养待遇低于标准的；

　　(四)五保供养对象出现异动(增减)隐瞒不报，套取五保供养经费或者导致应保五保供养对象得不到供养的；

　　(五)虐待五保供养对象的。

　　第二十五条违反《农村五保供养工作条例》和本办法其他规定的，依照《农村五保供养工作条例》有关规定予以处罚。

　　第六章　附则

　　第二十六条本办法自2007年12月1日起施行。2003年11月17日省人民政府办公厅印发的《湖南省农村五保供养暂行办法》同时废止。