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关于2001年房地产价格评估机构一级资质评定有关问题的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 00:32:17  浏览:8475   来源:法律资料网
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关于2001年房地产价格评估机构一级资质评定有关问题的通知

建设部


关于2001年房地产价格评估机构一级资质评定有关问题的通知



建住房[2001]52号

各省、自治区建设厅、直辖市房地产管理局:

  根据《建设部关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》(建房[1997]12号)的精神,结合房地产评估机构脱钩改制的工作情况,现就2001年房地产价格评估机构一级资质评定的有关问题通知如下:

  一、申报范围

  (一)对于1999年建设部公告第16号和2000年建设部公告第19号公布的93家一级房地产价格评估机构,凡按照国办发[2000]51号、建住房[2000]96号文件要求完成脱钩改制,符合建房[1997]12号文件规定条件的,可以按建房[1997]12号文件规定的程序重新申报一级资质。

  (二)已完成脱钩改制并符合建房[1997]12号文件一级机构要求条件,在本地区有典型作用的二级机构,各省、自治区建设厅、直辖市房地产管理局可按照建房[1997]12号文件要求一起申报。

  二、审查重点

  各省、自治区建设厅、直辖市房地产管理局要根据国办发[2000]51号、建住房[2000]96号以及建房[1997]12号文件的有关规定,加强初审工作,在初审中应重点把握以下几个方面:

  (一)房地产估价机构资质申报要与脱钩改制相结合。未按有关规定进行脱钩改制的房地产估价机构,不得进行资质申报。

  (二)在审核机构内专业估价人员尤其是注册房地产估价师时,既要审核专业人员数量,更要注重对专业人员实际的估价水平、估价业绩、执业行为情况的考核。

  (三)考核机构的经营业绩时,考虑到当前我国估价行业的实际,对申报一级资质的估价机构的业绩要求仍按建住房市[1998]014号文件的规定执行。

  (四)注重跟踪管理。各地要把近两年来房地产估价机构的年审情况作为重新评定一级机构的重要依据。对于未经年检或年检不合格的机构不得申报。

  三、申报时间

  各省、自治区建设厅、直辖市房地产管理局要在2001年4月30日之前对重新申报一级资质的机构进行初审,并将初审的有关材料(附件一、二)上报建设部住宅与房地产业司。

  四、评定及公布

  建设部住宅与房地产业司受理一级房地产价格评估机构申报后,委托中国房地产估价师学会组织国内知名专家和业内资深人士组成“一级房地产价格评估机构评定专家小组”,由专家小级根据建房[1997]12号文件的规定对申报机构进行综合评定,提出评审意见报建设部核准,其中评定合格的机构由建设部于2001年5月31日前以公告的形式向社会公布,并颁发资质评书。

  五、1999年建设部公告第16号公布的32家一级资质房地产估价机构有效期即将届满,但由于受房地产估价机构脱钩改制工作的影响,重新评定工作未能按期开展。为不影响其中已完成脱钩改制工作的机构正常开展业务,这部分机构的资质有效期可延长至2001年5月31日。2001年评定的一级房地产估价机构名单一经公布,过渡期即自动终止。

  六、其它

  (一)各地申报一级房地产价格评估机构要实行总量控制,做到有计划、有重点的发展,防止一哄而上。

  (二)各地主管部门要结合估价机构资质的重新申报和脱钩改制工作,对房地产估价行业进行一次深入全面的清理整顿。对于未按规定标准设立的、执业行为不规范的、评估制度不健全的、严重违反职业道德的以及非房地产估价师执业评估的,要按照有关规定严肃处理。

  (三)各省、自治区建设厅、直辖市房地产管理局要将本地区房地产估价机构脱钩改制的总体情况及二、三、级机构的审批情况(包括机构名称、法定代表人、联系电话、通讯地址、资格证书号等)一并报建设部住宅与房地产业司备案。

  附件:1、申报一级资质房地产价格评估机构需提供的材料

     2、房地产价格评估机构资格等级申报表

中华人民共和国建设部
二○○一年三月十三日

 

附件1:

申报一级资质房地产价格评估机构需提供的材料

  1、省、自治区建设厅、直辖市房地产管理局同意申报一级机构的文件

  2、申请变更机构的脱钩改制方案及主管部门同意脱钩改制方案的批复

  3、房地产价格评估机构资格等级申报表(一式三份,封面加盖单位公章)

  4、房地产价格评估机构原资格证书正、副本原件

  5、机构营业执照付本(原件或复印件加盖工商部门公章)

  6、机构的章程(复印件加盖单位公章)及有关规章制度

  7、注册资金证明或验资报告(原件或复印件加盖单位公章)

  8、出资人情况介绍及其房地产估价师执业资格证书、注册证书复印件

  9、法定代表人、总经理的任职文件及其房地产估价师执业资格证书、注册证书复印件

  10、脱钩改制前后主要房地产估价人员对照表

  11、当地人才服务中心提供的机构人员人事代理情况证明

  12、专职房地产估价人员资格证明及其聘任(用)合同复印件

  13、兼职人员情况表及兼职人员资格复印件

  14、最近二年内机构所做的具有代表性的估价报告

  (注:在脱钩改制后办理资质证书变更时已提交的资料不再提交)


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试析代理权的性质

王海宏


  一、代理权的性质
  代理权为贴心人基础。关于代理权的性质,有不同见解。主要有:第一,“权利说”。该说认为代理权为一项民事权利。第二,“资格说”,又称“地位说”。该说信为代理权是由于法律规定或被代理人的授予,而产生的一种资格或地位。该说认为,代理权虽然也称为“权”,但与其他权利不同。其他权利皆以利益为依归,而代理权对于代理人并无利益可言,所以代理权仅为一种资格或者位。第三,“权力说”。该说认为,代理权是一种权力一义务关系,代理人被授予改变被代理人与第三人之间的法律关系的权力,被代理人承担接受这种关系的相应的义务。
  二、代理权的取得
  (一)委托代理,在委托代理中,代理人取得代理权是基于被代理人的授权行为。依据《民法通则》第65条第2款规定:“书面委托代理的受权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间,并由委托人答名或者盖章。”该授权行为属单方民事行为,无须取得代理人或第三人的同意,即可发生授予代理权的效力。授予代理权的行为可向代理人为之,也可向特定第三人为之,也可采公告的方式向不特定第三人为之;该铜佛可以采明示的方式,也可以采默示的方式,如店主雇用店员出售商品,由该事实可间接推辞存在授予代理权的行为;在例外情形下还可以依沉默方式进行,如《民法通则》第66条第1款规定,本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作豆腐表示的,视为同意。
  (二)法定代理和指定代理
  在法定代理中,代理权之直接规定。法定代理主要适用于被代理人为无行为能力人或限制行为能力人的情况。法律之所以作出规定,一是为了保护处于特定情况下的司主体的利益;二是为了维护交易安全。
三、代理权行使的一般要求
  (一)亲自行使代理权
  被代理人之所以委托特定的代理人为自己服务,是基于对该代理人知识、技能、信用的依赖。因此,代理人必须亲自实施代理行为,才合于被代理人的愿望。
  (二)谨慎、勤勉、忠实地行使代理权
  代理制度通常系为被代理人的利益而设,被代理人设立代理的目的,是为了利用的知识和技能为自己服务,代理人的是为了实现初小蛤的利益。
  四、代理权行使的限制
  (一)自己代理
  所谓自己代理,指代理人在代理权限内与自己为民事行为。在这种情况下,代理人同时为代理关系中的代理人第三人,交易双方的交易行为实际上只由一个人实施。上于交易皆是以对方利益为代价追求自身利益的基本点大化,很难避免代理人为自己的利益牺牲被代理人的利益的情况,因此,自己代理,除非事前得到被代理人的同意或事后得到其追认,法律不予承认。
  (二)双方代理又称同时代理,指一个代理人同时代理双当事人为民事行为的情况。在交易中,当事人双方的利益总是互相冲突的,通过诗人还价,才能使双方的利益达到平衡。而由一个人 时代表两种利益,难免失彼,因此,对于双方代理,除非事先得到过双方当事人的同产电或事后得到了其追认,法律应不予承认。
  五、代理行为
  (一)代理行为的性质
  讨论代理行为的性质,是为了回答代理行为的法律效果为何直接或间接由被代理人承受。
  1.本人行为说。该说认为代理行为并非代理人的行为,而是本人的行为。
  2.共同行为说。该说谥为本人对于代理人的意思,以及代理人对于相对人的意思,互相结合方能产生法律效力,因此代理行为属于本人与代理人的行为。
  3.代理行为说。该说认为代理行为就是代理人的行为。但其法律效果的依法律规定直接或间接归属于本人。


北安市人民法院 王海宏
企业应如何保护自身商业秘密

唐青林


  一、大型企业宜建立“商业秘密管理委员会”。
  从社会实践情况来看,商业秘密管理委员会是企业商业秘密保护管理机构的常见形态。无论是一级企业还是二级企业,随着商业秘密的重要性凸显,各企业的保护意识迅速提高,都纷纷建立起专门的商业秘密管理委员会,负责企业有关商业秘密保护的事宜,并且实践证明也取得了显著的成效。
  商业秘密管理委员会是从总体上负责企业所有有关商业秘密保护的工作,包括制定保密规章制度、认定保密事项、开展保密教育、建立完善的档案管理制度等等,有利于企业保密工作的系统化、条理化,能够更好的保护企业的商业秘密,提高企业的经济效益和市场竞争力;也可以避免企业,尤其是大型企业,体制混乱,运转不灵,领导关系不明确,各员工不清楚各自的保密义务和保密范围,整个企业的保密措施就如一盘散沙,处处都给那些有侵权想法的人留下可钻的空子。因此,建立专门的商业秘密管理委员会对企业的商业秘密保护具有积极意义。
  《广东省技术秘密保护条例》第七条对此有规定,单位应当建立和健全技术秘密保护制度,确定技术秘密保护管理机构和专职、兼职管理人员,采取有效措施,保护本单位的技术秘密。
  商业秘密管理委员会作为企业技术秘密保护管理机构,其人员基本由企业负责人、各部门派出的代表,以及各涉密部门的负责人组成,还可以吸收具有商业秘密知识的专业人员,比如律师。商业秘密管理委员会主要履行如下职责:
  (1)制定保密规章制度,使保密义务人在履行保密义务时有章可循,经企业决策机构审查批准后付诸实施,并负责日常监督检查企业各部门和各员工认真执行企业保密规章制度,以求保密的制度化、完整性,以及可操作性。
  (2)负责认定本单位的秘密事项,根据不同的秘密种类制定不同的管理办法。以及做到随时产生秘密,随时开始保密工作;同时对于在企业生产经营期间有必要转化为非商业秘密的商业秘密,应及时解除保密措施。
  (3)积极组织开展员工的保密教育和培训,从员工的思想上着手,使保密观念深入人心。把物理措施和对人的措施相结合,更有效的保护企业的商业秘密。
  (4)建立并不断完善档案管理制度,监督企业商业秘密的归档工作,尤其是重要的商业秘密,避免给他人留下可趁之机。把档案分门别类,设定等级,企业员工只能接触企业规定级别的某一类型的商业秘密,并健全登记制度,做到不管何人、何时、何地、何因,都及时登记备案。
  (5)负责企业日常对外交流时的商业秘密的管理工作。例如,企业外的人对企业进行考察、参观、访问、实行等,商业秘密管理委员会应该制定相关规章制度,同时对有关企业人员进行专门培训,学习如何防止商业间谍以参观访问等为借口借机侵犯企业的商业秘密。
  (6)固定一段时间为一周期,可以是一个月,也可以是一年,一般由各企业根据自身情况予以确定。主要根据员工的日常表现,对先进者予以表彰,对轻微违反企业保密规章的员工进行惩罚,对已经违反法律的员工追究其法律责任。通过赏罚分明,来鼓励员工保护商业秘密,威慑员工侵犯商业秘密,从而有效保护企业的商业秘密。
  各企业还可以根据各自的实际情况,决定是否成立商业秘密管理委员会的办事机构或专兼职保密员,负责保密的日常工作。

  二、企业应妥善管理核心技术秘密资料
  商业秘密对企业的重要性越来越明显,尤其是核心商业秘密,一旦泄露,会给企业造成巨大的损失。因此,企业应该妥善保护商业秘密,更应该妥善保护核心技术资料。
  首先,企业核心技术资料不宜掌握在个别人或少数几个人的手上,在决定核心技术资料的知悉范围前,应当根据该技术资料本身的特点,将核心商业秘密分割成几份,分别由不同的人保护,互相不得向其他成员打探秘密其他部分的内容。
  其次,与掌握核心技术资料的人签订不同于一般企业员工的保密协议,并可以约定更严密的竞业禁止条款。制定完善的核心技术档案整理、归档、保密分级、保存、借阅、复印、传真、销毁等各项规章制度以及实施细则,企业核心技术资料的管理工作有章可依,有规可循。
  最后,从硬件设施着手。把核心技术资料研发、生产等相关区域设定为保密区域,防止无关人士的随意进入;规范核心技术资料的复印、传真、销毁行为;配置专门的打印机、传真机、碎纸机等设备,以免泄密;给核心技术资料配置专门的存储电脑,对电脑采取加密措施,并禁止联网,等等。

  三、企业的商业秘密保密措施并非越严密越好
  商业秘密的秘密性是获得有关法律保护的前提,一旦公开,就不再属于法律上界定的商业秘密,因此企业应该采取合理的保密措施竭力保持其秘密性。但商业秘密的价值性是促使企业对其进行保密的动力,而价值的实现要求商业秘密投入到生产或经营中去。因此,企业既要尽量保证商业秘密不被非法泄露,采取的保密措施又要有利于企业生产经营,并非越严密越好。
  《国家工商行政管理局关于商业秘密构成要件问题的答复(1998)》中提出,只要权利人提出了保密要求,商业秘密权利人的职工或与商业秘密权利人有业务关系的他人知道或应该知道存在商业秘密,即为权利人采取了合理的保密措施,职工或他人就对权利人承担保密义务。”最高人民法院《关于审理不正当竞争民事案件应用法律若干问题的解释》(法释〔2007〕2号)规定,权利人为防止信息泄漏所采取的与其商业价值等具体情况相适应的合理保护措施,应当认定为反不正当竞争法第十条第三款规定的“保密措施”。
  根据以上法律规定,企业应当采取合理的保密措施。企业让员工或有业务关系的他人知道或应该知道存在商业秘密,或者采取了与商业秘密价值相等的保护措施,都属于法律上要求的合理的保密措施。因此,企业的保密措施,主要应达到既利于保密又利于生产经营的效果,而不是单纯的越严密越好。

  四、对外开展合作应要求合作对方签署《保密协议书》
  《商业秘密保密协议》是商业秘密权利人与已经知悉或即将知悉其商业秘密的人签订的,约定保密义务,明确保密范围、保密期限,以及违约责任等保密相关事项的协议,一般以书面文件形式签署。《广东省技术秘密保护条例》和《浙江省反不正当竞争条例》都规定技术秘密保护协议应当采用书面形式。
签署《商业秘密保密协议》是商业秘密权利人保护其商业秘密最常见的有效方法,它可以说明商业秘密的存在;在法定保密义务的基础上,明确义务人的保密范围、保密期限,以及其他有必要明确说明的事项;并且协议中可以约定违约责任,有利于保护商业秘密。在发生商业秘密侵权纠纷后当事人还可把该协议当做证据使用,证明权利人采取了合理的保密措施。
  《广东省技术秘密保护条例》、《浙江省反不正当竞争条例》都规定技术秘密保密协议一般应具备以下主要内容:(一)保护内容和范围;(二)保护期限;(三)对方的权利和义务;(四)违约责任;(五)其他。
  根据相关法律规定,以及在总结保密经验的基础上,可以确定商业秘密保密协议的内容包括但不限于以下几个方面:
  (一)保密的内容和范围。不同的企业所持的商业秘密是不同的,因而关于保密的内容和范围也应该根据自身特点进行约定,根据各自的具体情况作出适宜的划定。
  (二)约定义务人的保密义务。双方在保密协议中具体描述义务人应当承担的保密义务的具体内容,促使义务人更好的履行保密义务。
  (三)保密期限。尽管商业秘密的特性决定了保密期限应与商业秘密的存续期间相同。但很多人误以为保密期限与劳动合同的期限相同,劳动合同解除后,义务人便不再承担原单位的保密义务。为了避免义务人因这种错觉导致侵犯商业秘密,权利人一般都会在协议中与义务人约定保密的期限,可以是一个确定的期限(比如10年),也可以是一个不确定性的期限,比如约定保密期限与商业秘密的存续期限相同。
  (四)对第三人合同义务条款。企业在聘用新员工时,如果该员工没有承担对原单位的保密义务或竞业禁止义务,则应当在合同中明确保证:职工在企业内使用的任何知识,均与以前的单位无关;职工接受公司交付的任何任务,均不会侵犯原单位的商业秘密。如果该员工承担了对原单位的商业秘密的保密义务,则应当在合同中明确要求该员工在执行单位工作时不得侵犯原单位的商业秘密。
  (五)违约责任。保密协议可以约定违约责任,可以是支付违约金的方式,也可以是赔偿损失的方式,还可以确定详细的赔偿计算办法。
  (六)争议的解决途径。可以约定发生纠纷时的解决办法,主要包括:协商解决、调解、诉讼、仲裁。
  (七)协议的效力和更改。当事人应当约定协议生效的时间,以及当事人对协议修改的权利。一般都约定协议修改必须经双方一致同意才有效。
  除了以上条款,当事人还可以根据各自的具体情况,约定其他事项,如职务作品、合作作品的归属问题。



编者注:本文摘自北京市安中律师事务所唐青林律师主编的《中国侵犯商业秘密案件百案类评》(中国法制出版社出版)。唐青林律师近年来办理了大量侵犯商业秘密的民事案件,为多起涉嫌侵犯商业秘密罪提供辩护,在商业秘密法律领域积累了较丰富的实践经验,欢迎切磋交流,邮箱:lawyer3721@163.com,电话:13910169772。


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