海南省发展与改革厅关于印发《海南省城镇供水价格成本核算办法（试行）》的通知
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海南省发展与改革厅关于印发《海南省城镇供水价格成本核算办法（试行）》的通知
海南省发展与改革厅
琼发改物价[2005]2033号
海南省发展与改革厅关于印发《海南省城镇供水价格成本核算办法（试行）》的通知
各市、县物价局、洋浦经济发展局：
根据《中华人民共和国价格法》和《重要商品和服务价格成本监审暂行办法》的有关规定，为了合理制定城镇供水价格，规范成本核算行为，提高水价决策的科学性、合理性与透明度，促进经营者建立健全成本约束机制，特制定《海南省城镇供水价格成本核算办法（试行）》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
附：一、海南省城镇供水价格成本核算办法（试行）
二00五年十二月十三日
附件一：
海南省城镇供水价格成本核算办法
（试 行）
一、总 则
第一条 为合理制定城镇供水价格，规范成本监审行为，建立健全企业成本约束机制，提高政府价格决策的科学性和透明度，根据《中华人民共和国价格法》、《城市供水价格管理办法》和《重要商品和服务价格成本监审暂行办法》的有关规定，结合我省实际，特制定本办法。
第二条 本办法适用于各级价格主管部门对本行政区范围内的城镇供水（制水）生产经营成本进行调查、审核和核算的行为。
第三条 城镇供水（制水）成本核算应保证公正性、科学性和合理性。具体核算原则是：
1、权责发生制原则。凡是本期成本应负担的费用，不论款项是否支付，均应计入本期成本；凡是不属于本期成本应负担的费用，即使款项已经支付，也不能计入本期成本。
2、相关性原则。凡与城镇供水（制水）成本无关的生产经营收支活动，一律不能计入核算成本。
3、分类核算原则。城镇供水企业从事多种经营的，应按不同经营项目分类核算；供水生产经营成本应按制水成本（制造成本）、输配成本、期间费用（包括管理费用、财务费用、销售费用）等成本性质分类核算。
第四条 城镇供水（制水）成本监审，必须以经营者审计报告、会计报表、账簿、发票与凭证、生产记录、质量管理与检验记录、相关合同与协议等原件或正本为基础，对照经营者提供的相关成本资料进行核实，做到真实、准确、完整、合理。
二、成本费用项目及构成
第五条 城镇供水（制水）成本主要包括销售成本、期间费用、销售税金及附加等三个部分构成。
第六条 销售成本由制水成本与输配成本两个环节组成，主要项目包括：水费、原材料、动力、人工成本、固定资产折旧、机物料消耗、管网修理费、外购成品水费用、其他费用等。
1、水费。包括原水费和水资源费。
（1）原水费。指供水（制水）企业向原水供应单位购买原水所支付的费用。
（2）水资源费（税）。指供水（制水）企业向水务行政主管部门所支付的水资源有偿使用费，或向税务机关缴纳的水资源税。
2、原材料。包括消毒药剂、混凝药剂等。
（1）消毒药剂费。指用于水消毒除菌所使用的氯及其化合物、二氧化氯、臭氧等消毒材料费用。
（2）混凝药剂费。指用于净水而投入的硫酸铝、三氯化铁等混凝剂、助凝剂的费用。
3、动力费用。包括基本电费和电度电费。
（1）基本电费。指供电企业按供水（或制水）企业变压器容量定期定量收取的电费。
（2）电度电费。指供电企业按供水（或制水）企业实际消耗的抄见动力电量和单位电价计算收取的电费。
4、人工成本。包括制水和输配环节中，所有从业人员的工资和福利费用。
（1）工资。指企业按规定发放的人工费，包括基本工资、津贴、补贴、奖金等。
（2）福利费。指企业按工资的一定比例计提的职工集体福利基金。
5、固定资产折旧费。指企业厂房、设备、管网等按《工业企业财务制度》所规定的分类折旧率按月提取的折旧额。
6、机物料消耗。指输配生产环节动力运行油料消耗及设备维修使用的物料和零配件等费用。
7、管网修理费。指输配生产环节管网维修消耗的人工、物料等费用。
8、外购成品水费用。指供水企业为满足城市终端生产、生活用水需求，直接从外部购入成品水发生的费用。
9、、其他费用。指制水和输配环节发生的除以上项目外其他合理支出。
第七条 期间费用主要包括：管理费用、财务费用、销售费用
1、管理费用，是指城市供水（制水）企业管理部门为组织生产经营发生的各项费用。
2、财务费用，是指企业为供水（制水）筹措生产经营所需资金而发生的各项费用，包括企业生产经营期间发生的利息净支出（减利息收入）、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费等。
3、销售费用，是指企业为供水销售提供劳务服务所发生的各项费用，以及设立相对独立的供水销售机构的各项经费。
三、成本审核与核算
第八条 成本审核内容。主要包括：企业基本情况、供水（制水）生产经营成本情况、企业劳动工资情况、企业供水价格及行政事业性收费、基金情况等。重点审核供水（制水）企业记录的生产经营成本、费用项目是否合法、数字是否真实；成本核算方法是否符合法律、法规以及财务会计制度规定；成本费用分摊是否合理。
1、企业基本情况。包括企业资产状况、经营效益、供水能力、销售水量、销售收入、动力消耗等情况。主要分析企业盈利水平的高低、供水设施建设规模是否适度、管网漏损率是否正常等。
2、企业供水（制水）生产经营成本情况。包括原材料、动力、人工成本、固定资产折旧、其他费用及管理费用、销售费用、财务费用等成本费用情况。主要分析企业各项成本费用水平高低，成本费用结构是否合理等。
3、企业劳动工资情况。包括企业年末职工人数、主业从业职工人数、各生产环节人员结构和工资结构等情况。主要分析企业劳动生产率水平高低，人员结构与工资水平的合理性等。
4、企业供水价格及行政事业性收费、基金情况。包括供水分类销售价格、综合销售价格水平、随水价征收的污水处理费、专项基金等情况。主要分析供水价格水平、随水价征收的行政事业性收费、基金的合理性等。
第九条 成本审核的步骤。审核供水（制水）成本，应当保证成本资料的真实性、合法性和合理性，并按以下步骤进行。
1、剥离非主营业务成本，确保主营业务成本的真实性。对有“三产”等非主营业务的供水（或制水）企业，应当严格区分主营业务与非主营业务，并将非主营业务发生的成本费用完全从主营业务中剥离出去，核定主营业务的实际成本。
2、审核成本费用项目，确保成本核算的合法性。主要是审核会计分录是否符合会计制度和会计准则的规定，每一项支出的业务属性是否正确归类等。
3、核增核减不合理的支出，确保成本费用的合理性。要认真具体审核分析各明细费用项目，对那些支出过多的，损耗偏高的，应当依据社会平均成本（费用）进行核减；对那些应摊末摊、应提末提的费用，应依据有关规定进行合理核增。
第十条 成本核算的标准与方法。成本核算的标准应有利于促进企业建立与健全成本的约束机制；成本核算的方法应遵循供水行业生产经营的特点、以及各生产经营环节成本费用消耗的科学合理性进行审核与核算。
（一）销售成本按制水和输配两个环节核算。制水成本是指将原水加工成成品水出厂水表前所发生的各项费用；输配成本是指成品水出厂水表（不含水表费用）到贸易表（含贸易表费用）之间发生的各项费用。
1、原水费核算。原水费按进水量和原水价格计算，根据实际发生数直接计入成本。原水价格中包括水资源费的，应将水资源费提出单独计入“水资源费”项目中。着重核算原水量与成品水量关系，检验原水费用的合理性。
2、动力费用核算。动力费用应按受益生产环节和部门实际消耗电量电费核算。基本生产和增压泵站的动力用电，辅助生产的动力、照明用电应分别装表核算。按基本电费、电度电费、线路损耗子目进行核算。着重核算生产千吨水耗电量多少，检验动力费用的合理性
3、主要原材料核算。应当根据原材料的不同品种，按其有效成分折算成标准的原材料耗用量，原材料耗用量不能超过该项行业社会平均水平。不合理的原材料耗用量应按实际价格计算相应核减成本。
4、固定资产折旧的核算。供水（或制水）企业固定资产折旧一般按“平均年限法”计提。折旧年限按不短于《工业企业财务制度》规定的年限中值计提；多用途的固定资产，应按占用比例合理分摊折旧。
5、工资核算。指企业按规定发放各环节人员工资，包括基本工资、津贴、补贴、奖金等，其工资水平可以依照法定的当年公布的当地城镇职工的平均工资水平核定，但不得超过该行业的社会平均工资水平。着重核算工资成本结构比例，劳动生产率（人均供水量）水平，检验工资费用的合理性。
年末从业人员人数，指年末在企业实际从事生产经营活动的全部人员，包括在岗职工（包括合同制职工）、临时工及其他聘用、留用的人员。年末在职职工人数，指年末人事关系和工资关系均在本单位的固定职工、劳动合同制职工，不包括离退休人员等。内退人员及工资，在公司管理人员及工资中反映。
各环节的人员数，未超员的，据实核定；超员的，按建设部《城市给水工程项目建设标准》中规定的劳动定员标准核定。
6、福利费核算。按规定以工资的一定比例计提，最高不得超过发放工资额的14%。
7、外购成品水费用核算。外购成品水费用应根据有记录的购水量及价格主管部门核定的价格或购销双方协议价格进行计算，按实际发生数直接计入成本。
（二）期间费用的核算：包括管理费用、财务费用、销售费用等。
管理费用。管理费用的核算内容一般包括：管理人员工资、职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、咨询费、审计费、绿化费、土地使用费、业务招待费、经批准转销有流动资产经营性盘亏和毁损的净损失、企业的房产税、土地使用税、印花税、按规定计提的工会经费、职工教育经费、按规定交纳的养老保险费、失业保险费、医疗保险费等社会保险费、住房公积金等。
财务费用。财务费用核算内容一般包括：工程完工交付使用后的固定资产投资的贷款利息，生产经营期间流动资金占用发生的利息净支出，汇兑净损失，调剂外汇手续费，以及其他费用。
销售费用。销售费用的核算内容一般包括：属于销售过程中的材料消耗、工资及福利费、折旧、修缮费、水电费、办公费、差旅费、劳动保护费、低值易耗品摊销、运输费、印刷费、业务宣传费等各项费用。
1、业务招待费，指供水企业为招待公务或开展业务活动需要合理开支的接待费用，包括在接待地发生的交通费、用餐费和住宿费等。审核中，全年销售收入在1000万元以下的，按不超过销售收入的0.8%核定，超过1000万元但不超过5000万元的，按不超过该部分的0.5%核定，超过5000万元但不超过1亿元的，按不超过该部分的0.2%核定，超过1亿元的，按不超过该部分的0.1%核定。
2、社会保险费，按当地政府规定的标准核定。
3、工会经费、职工教育经费，按国家有关规定核定。
4、利息支出，指企业为筹措生产经营所需资金而发生的与主营业务相关的贷款等的利息支出，与主营业务无关的贷款利息支出应予剔除。
5、住房公积金，按有关部门规定核定。
6、各种税项，包括房产税，车船使用税，土地使用税，印花税等，按相关规定核定。
第十一条 成本核算相关指标。
1、企业所有制类型、企业组织形式、企业资本构成，按当年的实际情况填列。
2、国有资本，指有权代表国家投资的政府部门或者机构以国有资产投入企业所形成的资本。
3、主营业务净利润,计算公式为：
主营业务净利润=主营业务收入-主营业务销售成本-主营业务期间费用-主营业务销售税金及附加
4、净资产利润率，指主营业务净利润与企业净资产（即所有者权益）的比率。
5、平均日供水量，指全年供水总量除以全年供水天数所得的数值。
6、实际日综合生产能力，指按供水设施取水、净化、送水、出厂输水干管等环节实际综合测定计算的日生产能力。计算时，以四个环节中最薄弱的环节为主确定生产能力。
7、年供水总量，指水厂成品水出厂的全年实际供水量（即输出水量减回流水量之差），生产耗水量不包括在内。
8、年售水总量与年销售收入，指供水（制水）企业全年实际销售的水量及收入，包括欠缴水费（应收账款），不包括不收费供水量（无论是否计量）。销售收入不含增值税及各项收费、附加和基金。
9、公共用水售水量与销售收入，指已实行计量并计算销售收入的公共设施、消防、绿化、环卫等的用水量和收入
10、产销差率＝（年供水总量－年售水总量）÷年供水总量×100%
11、水漏损量，指在供水过程中由于管道及附属设施破损而造成的漏水量、失窃水量以及水表失灵少计算的水量。
水漏损量=年供水总量－年售水总量－年生产自用水量
水漏损率＝水漏损量÷年供水总量×100%
12、ф75mm以上管网长度，指出厂水表与贸易水表之间，ф75mm以上的已投入使用的供水管网总长度，已经建成但未投入使用或在建的管网不计入其中。
13、用水人口，指由城市供水管网有效供给居民家庭用水的人口。
14、供水区域面积，指城市供水管网有效供水所铺盖的全部区域。
15、净水构筑物：指以除去水中悬浮固体和胶体杂质等为主要目的的构筑物，包括絮凝池、沉淀池、澄清池、过滤池等
16、管网平均使用年限，计算公式为：
n n
管网平均已使用年限=∑（Ni×Li）÷∑（Li）
i=1 i=1
其中：i表示某一段管网，Ni表示该段管网已使用年限，Li表示该段管网长度（公里）
17、城市供水价格，指终端各类用户的含税价格，不包括污水处理费及各类行政事业性收费、基金、附加。
18、城市供水平均价格，指各类用户水价的加权平均价。
19、上述指标的计算时间均以会计年度的时间为期限。
第十二条 总成本和单位成本的核算
1、总成本，指城市供水（制水）企业在一定时间内主营业务生产经营所发生的一切费用。包括：制水成本、输配成本、管理费用、销售费用和财务费用，以及销售税金及附加。
总成本=制水成本+输配成本+管理费用＋销售费用＋财务费用+销售税金及附加
2、单位售水成本。指城市供水（制水）企业销售每立方米水所需要开支的生产经营成本费用。单位成本表示为：元/立方米。
单位售水成本＝总成本÷售水总量
3、按标准漏损率调整的售水量及单位售水成本。为反映漏损率对供水成本的影响，按建设部规定的标准漏损率（15%）计算售水量及单位售水成本，实际漏损率低于标准值的，不用计算该指标。
按标准漏损率调整的售水量=实际年售水量+年供水量×（实际漏损率-15%）
按标准漏损率调整的单位售水成本=总成本÷按标准漏损率调整的售水量
四、成本核算报表
第十三条 为更好地开展城镇供水成本监审工作，特编制城镇供水成本核算的系列报表，包括城镇供水企业基本情况表、城镇供水成本情况明细表、城镇供水期间费用情况明细表、城镇供水企业劳动工资情况表、城镇供水价格及行政事业性收费、基金情况表（见附件）。城镇供水成本核算报表将遵循科学合理的核算原则适时调整，进一步完善成本核算项目与内容，提高城镇供水成本核算水平。
五、附 则
第十四条 乡镇供水成本核算，参照本办法执行
第十五条 本办法由海南省价格主管部门负责解释。
第十六条 本办法自发文之日起执行。
常德市物业管理办法
湖南省常德市人民政府办公室
常德市人民政府办公室关于印发《常德市物业管理办法》的通知
常政办发〔2011〕19号
各县市区人民政府，常德经济技术开发区、柳叶湖旅游度假区、西湖管理区、西洞庭管理区管委会，市直有关单位：
《常德市物业管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二○一一年三月二十三日
常德市物业管理办法
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规的有关规定，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业管理、使用、维护及监督管理活动，适用于本办法。
第三条 市和县级房地产管理部门为物业管理行政主管部门（以下简称物业主管部门），负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。
街道办事处、乡镇人民政府要将物业管理纳入社区管理的工作范畴，负责物业管理小区（单位）的治安稳定、就业与再就业、社会保障、城市管理和创建、计划生育等社会性事务管理；与物业主管部门共同指导业主成立业主大会，并选举产生业主委员会；监督业主大会和业主委员会的日常活动；协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。
物业服务企业按照物业委托合同授权范围，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受物业主管部门、当地街道办事处、乡镇人民政府和社区（居民委员会）的管理、指导和监督。
第四条 市、县物业主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理。
物业管理行业协会应充分发挥服务、沟通作用，做好从业人员培训工作，协助主管部门做好诚信记录及申报企业资质的前期辅导工作，完善物业服务行业自律制度，促进物业服务行业发展。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第五条 业主对物业管理区域（道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业管理用房以及物业共用设施设备等）共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（五）选聘和解聘物业服务企业；
（六）筹集和使用房屋维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途；
（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
决定前款第（六）、（七）项事项，应当经专有部分占建筑物面积2/3以上业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第六条 业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域共用部位实施共同管理，按照相关规定开展物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。
未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和物业主管部门指导协助业主共同决定。
第七条 物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上，建设单位应当向物业主管部门和所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料。
第八条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到建设单位申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会筹备组。
筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内醒目位置公示。
第九条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组组成之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，为筹备会议提供相应条件的服务。
第十条 业主大会选举产生业主委员会后，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，按相关规定向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和县级以上物业主管部门办理备案手续。
第十一条 因客观原因未能选举产生业主委员会的，可以由物业所在地社区（居民委员会）在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责。
第十二条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
业主委员会应当在前期物业管理临时管理规约的基础上及时修改制定小区管理规约，对小区的物业服务和房屋维修资金收缴、业主共有房屋、共用设施设备和其他公共空间的维护与管理以及装饰装修等行为和事项作出约束性规定；应当协调处理物业服务企业与业主和物业使用人之间的纠纷。
第三章 前期物业管理
第十三条建设单位应当在预（销）售物业之前，在物业主管部门的指导下通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务合同。
第十四条经县级以上物业主管部门批准，下列情形可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业：
（一）一个物业管理区域内，住宅建筑面积少于1万平方米或产权人数少于20人的；
（二）一个物业管理区域内，非住宅建筑面积少于0.5万平方米的；
（三）已经实行物业管理的区域内，新建物业选择前期物业服务企业的；
（四）公开发布招投标公告后，投标人少于3个的。
第十五条 前期物业管理的收费实行政府指导价，价格调整幅度不得超出物价部门规定。前期物业服务企业应当将服务项目、服务等级、收费标准、计费起始时间等内容向物业主管部门备案，由价格主管部门根据有关规定核定收费标准，并由物业服务企业在小区内醒目位置公示。
第十六条 建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约。临时管理规约应当对房屋装修、共有部位和公共设施及其他公共场地的使用、维护、管理，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，并向物业主管部门备案。临时管理规约作为房屋销售合同的附件在销售场所醒目位置公示。
第十七条 建设单位在销售物业时，应当明示前期物业服务合同，并向业主告知物业服务企业的名称、办公场所、联系方式和资质等级、物业服务等级和收费标准等。否则，业主有权拒交物业服务费。
第十八条 前期物业服务合同所约定的期限，应当自签订前期物业服务合同之日起至首届业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。
第十九条 物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。
第二十条 在办理物业交接手续时，建设单位应当按照有关规定向物业服务企业移交资料。
前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当及时将前款规定的相关资料移交给业主委员会或代行业主委员会权利的组织。
第二十一条 新建住宅物业，建设单位应按下列规定配建物业管理用房：
（一）建筑总面积在1万平方米以下的，提供使用面积50平方米物业管理用房；
（二）建筑总面积在1万平方米（含）以上、3万平方米以下的，提供使用面积100平方米物业管理用房；
（三）建筑总面积在3万平方米（含）以上、5万平方米以下的，提供使用面积150平方米物业管理用房；
（四）建筑总面积在5万平方米（含）以上的，按总建筑面积的3‰提供物业管理用房。
第二十二条 物业管理用房包括物业管理办公用房、物业管理配套用房和业主委员会办公用房等。门卫房、车库、杂物房、阁楼、设施设备用房不得抵作物业管理用房。
层高不足2.2米或已经列入公共分摊的房屋不计入物业管理用房面积;物业管理用房必须相对集中,具备自然通风采光条件和进行普通以上装修。
第二十三条 建设单位在办理《商品房预售许可证》时，应当向物业主管部门提供物业管理用房具体位置、面积和《商品房建筑面积预测报告书》，办理物业管理用房确认手续。
建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房一并申请办理。
第二十四条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。物业保修期限从工程竣工验收合格之日起计算。保修期满后，房屋的专有部分由业主自行负责。
第二十五条 新建小区供水供电供气应当实行一户一表单独立户。
第二十六条 任何单位和个人不得擅自占有、使用和处分建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、物业共用部位、公用设施、共用设施设备、架空层、物业管理用房和其他公共场所。
第二十七条 新建小区必须严格按照规划设计要求和宣传推介的承诺建设配套设施，使用前的小区物业用房、业主公共活动用房以及其他共有房屋和配套设施的验收由县级以上物业主管部门组织实施。
第四章 物业服务
第二十八条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，遵守国家和地方有关物业服务企业资质管理的规定。
新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，向工商注册所在地物业主管部门申请资质。从业人员应当取得相应职业资格。
第二十九条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。
分期建设的物业，前期建成部分已确定物业服务企业的，后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业服务。
第三十条 物业服务企业与业主委员会应当签订物业服务合同，对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、物业管理用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。服务内容、服务等级应当经物业主管部门审批后报价格主管部门备案；收费标准由价格主管部门核定后报物业主管部门备案。
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地县级以上物业主管部门备案。
第三十一条 物业服务企业应当将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内醒目位置公示，接受业主监督。
物业主管部门和价格主管部门要加强对物业服务企业服务标准的检查。对收费标准与服务标准、服务质量、服务等级不符的，应责令整改；整改不到位的，由价格主管部门降低其收费标准。
第三十二条 物业服务合同期限届满前，业主大会应当决定是否更换物业服务企业等事项。
决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前1个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。
第三十三条 物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。
物业服务企业决定物业服务合同期限届满后，不再续签物业服务合同的，应当于物业服务合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前1个月通知业主委员会。
第三十四条 物业服务合同期满后，物业服务企业未与业主委员会续签书面物业服务合同，物业服务企业事实上提供了物业服务，且履行了告知义务，业主委员会也未表示不接受服务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。
业主委员会共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。
第三十五条 物业服务合同终止或者业主不再接受事实服务，物业服务企业应当在15日内与业主委员会完成交接。物业服务企业应当履行法定交接义务，并撤出物业管理区域。
原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主委员会决定有争议等为由拒绝办理交接，原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序。业主委员会应当配合原物业服务企业收取业主欠交的有关费用。
原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决，协商不成的，业主委员会应当依法提起诉讼或者申请仲裁，新的物业服务企业不得强行接管。
因业主委员会的原因在15日内未完成交接的，物业服务企业应提请当地街道办事处、乡镇人民政府或社区（居民委员会）进行协调。在7日内仍协调不成的，物业服务企业可以撤出物业管理区域，但应当将相关资料移交至当地街道办事处或乡镇人民政府，由其代为保管。
第三十六条 物业主管部门应当按要求建立物业管理行业信用信息系统，对物业服务企业和执业人员实行动态监督管理。由物业主管部门和房地产行业信用信息征信评价机构对物业服务企业和执业人员通过日常考核和年度审核进行等级评价。要运用好企业信用评价结果，使其在项目承接、企业和项目评优、企业资质晋级、企业年度审核及银行信贷等方面发挥参考作用。
第五章物业的使用与维护
第三十七条 物业管理区域内共用部位、公共设施设备的用水、用电按照居民生活用水、用电价格标准实行。经业主大会同意，改变用途不作公用的，其用水、用电价格标准按照相关规定执行。
第三十八条 通过物业管理区域内城市道路及其绿化、市政公共设施的维修养护由市政、园林主管部门负责。通过物业管理区域内的公共汽车道路的保洁工作由环卫部门负责。物业服务企业收集业主的生活垃圾后负责运到垃圾中转站，中转站至垃圾场的清运及产生的相关费用由环卫部门负责。业主电表及表前的供电管线及设备的维修养护，由供电部门负责。业主水表及表前的供水管道及设备的维修养护由供水部门负责。业主燃气表及表前的燃气管道及设备的维修养护由供气部门负责。通信、有线电视等单位，应承担相关的管理和设施设备维修、养护责任。
第三十九条 业主和物业使用人使用物业，应当遵守法律、法规、规章和管理规约（临时管理规约）的规定。
业主和物业使用人使用物业，应当按照有利于物业安全使用、公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面相邻关系。
第四十条 业主、物业使用人将住宅改变为经营性用房，除遵守法律、法规、规章和管理规约外，应当征得利害关系业主同意，并依法办理相关手续。
第四十一条 物业服务企业从事物业维护、修缮、检查等工作时，业主或者物业使用人应当提供方便。
第四十二条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的停车需要。
规划用于停放汽车的车库、车位的归属，由建设单位通过出售、附赠或者出租等方式约定，并向全体业主公布车库、车位处分情况。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第四十三条 利用物业管理区域内道路、绿地、其他公共场所、共有房屋、共用设施设备、共用部位进行经营的，应当征得有利害关系的业主同意，并经业主大会或经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，按照规定办理有关手续。所得收益在扣除成本（人工、维护和税费等）后应当按照业主大会的决定使用，并向全体业主公布实际收入和支出情况，接受业主委员会的质询。
第四十四条 业主所购置的物业，应该按照《住宅专项维修资金管理办法》交存房屋维修资金。
2008年6月1日之前所购物业，按照规定标准由物业服务企业或业主委员会代为收缴的房屋维修资金，要加强使用监管，防止挪作他用，物业主管部门有权采取调查、查阅账目、专项审计等方式进行监督；2008年6月1日以后所购物业，业主按照新的缴纳标准首次归集交存至房屋维修资金归集管理中心专户储存，专款专用。
房屋维修资金用于房屋共用部位、共用设施设备等公共部分保修期满后的维修、更新和改造，由业主按照所拥有的建筑面积比例分摊；需要维修、更新和改造的物业项目，其维修方案和维修费用必须由占总人数2/3以上的业主签字同意后方可使用。房屋维修资金在业主委员会成立前由房屋维修资金归集管理中心代管。业主委员会成立后，可根据业主大会决议，由物业服务企业和业主委员会双方负责人同时到房屋维修资金归集管理中心办理手续，按照规定程序将房屋维修资金移交给其他单位代管；未决定移交的由房屋维修资金归集管理中心继续代管。业主大会开立的房屋维修资金账户，必须接受房屋维修资金归集管理中心的监督。
第四十五条 建设单位应当按照国家、省规定的保修期限和保修范围承担保修期间的物业保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。
建设单位在物业交付使用办理权属初始登记手续前，应当按照国家、省、市有关规定一次性向物业主管部门交纳物业保修金。
物业保修金缴存、使用、退还、管理和监督办法，由市物业主管部门会同市财政、市价格主管部门另行制定。
第四十六条 物业服务企业应当加强对物业的巡查，发现存在安全隐患的，按照物业服务合同的约定及时进行维修养护或者通知责任人及时维修养护，消除隐患。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。
第六章附则
第四十七条 业主大会决定自行管理物业的，参照本办法相关规定执行。
第四十八条 本办法自发布之日起施行。
2012年8月31日，第十一届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议审议通过了《全国人民代表大会常务委员会关于修改的决定》，是继2007年全国人大常委会部分修改民事诉讼法后对其进行的第一次全面修改。本次修改创设了小额诉讼制度，简化了诉讼程序，节省了诉讼资源。小额诉讼程序是与普通程序、简易程序三者并列的独立的诉讼程序。小额诉讼程序是为基层人民法院为提高诉讼效率、实现司法大众化，在审理标的金额较小的简单民事案件时所采取得比简易程序更简易的一审终审诉讼程序。笔者认为，审判实践中适用小额诉讼程序应注意以下几个问题。
修改后的《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第一百五十七条第一款规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的民事案件，适用本章（简易程序）规定。
适用小额诉讼程序案件的类型。从立法规定来看，适用小额诉讼程序的案件必须是属于民诉法第一百五十七条第一款规定的适用简易程序审理的案件，即事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件。至于涉及离婚、收养等人身性质的案件则一般不适用小额诉讼程序，是因为具有人身性质的案件不适宜以金钱价值来衡量，而且也无法衡量。
一般来讲，以下几类案件适用小额诉讼程序：1、买卖、借款、租赁、服务四类合同纠纷；2、抚养费、扶养费、赡养费纠纷；3、责任明确的机动车交通事故责任纠纷及其他人身损害案件；4、供用电、水、气、热力合同；5、银行卡纠纷案件；6、劳动关系明确的劳动合同纠纷；7、仅对给付数额、时间有争议的劳务报酬案件；8、其他类型的给付。下列案件不适用小额诉讼程序：1、人身关系、财产确权案件；2、追加当事人、提起反诉的案件；3、知识产权纠纷案件。
小额诉讼程序标的额的界定，不是所有的依据民诉法第一百五十七条适用简易程序的案件都适用小额诉讼程序，只有符合法定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，根据2011年山西省城镇就业人员年平均工资40281元，我省小额诉讼标的额上限就是12 084元。
适用小额诉讼程序过程中，答辩期、举证期的设定。审判庭针对符合小额诉讼程序审理的案件，应向双方当事人送达小额诉讼须知。小额诉讼须知应包括以下内容：答辩期、举证期不应超过十天；赋予双方当事人小额诉讼异议的权利，小额诉讼异议期不超过十日；告知适用小额诉讼程序案件实行一审终审，不得提出上诉。
