贵州省《娱乐场所管理条例》实施办法

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浙江省金华市人民政府


金华市人民政府印发金华市区住宅区物业管理暂行办法的通知

金政〔2002〕96号



各县（市、区）人民政府，市政府各部门：
现将《金华市区住宅区物业管理暂行办法》印发给你们，请按照执行。


二OO二年七月三日　　　　


金华市区住宅区物业管理暂行办法
第一条　为加强住宅区的物业管理，维护住宅区的公共秩序，保护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造良好的居住环境，根据《浙江省住宅区物业管理办法》，结合本市实际，制定本办法。
第二条　本办法适用于本市市区范围内住宅区的物业管理。
第三条　本办法所称的住宅区，是指以住宅为主，公用设施配套比较齐全并具有一定规模的居民生活区。
本办法所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公共设施和场地。
本办法所称业主，是指住宅区内房产的所有权人。非业主使用人可以根据业主委托，享有权利，并承担义务。
本办法所称物业管理，是指业主、非业主使用人委托物业管理企业对住宅区的物业进行日常维护、修缮和整治，同时对住宅区的安全、环境卫生、绿化等进行日常管理，并为业主、非业主使用人提供相关服务。
本办法所称物业管理企业，是指依法设立的从事物业管理服务的法人。
第四条　市房地产业行政主管部门（以下统称物业主管部门）主管市区范围内住宅区的物业管理工作。
各级有关行政主管部门和街道办事处、居委会应当按照各自的职责分工，配合物业主管部门做好住宅区物业管理工作。
第五条　实行物业管理的住宅区入住率达到60%以上的，应当召开业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。业主人数超过100名的，可按比例推选业主代表。
业主大会由全体业主组成，业主代表大会由业主推选的代表组成。业主大会或业主代表大会须有拥有投票权者过半数以上的业主或业主代表出席才能举行。
业主的投票权，住宅物业实行一套一票；非住宅物业按每100平方米为一个计票单位，不足100平方米的，以每本房屋所有权证为一个计票单位。
第一次业主大会或业主代表大会，由物业主管部门（建设局，下同）会同街道办事处、居委会等相关单位组织召开，费用开支由物业建设单位承担。
第六条　业主大会或业主代表大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会委员；
（二）审议通过或修改业主委员会章程和业主公约；
（三）审议业主委员会工作报告；
（四）决定聘用或解聘物业管理企业；
（五）审议通过住宅区物业管理方案；
（六）决定其他有关业主权益的重大事项。
第七条　业主大会或业主代表大会一般每年召开1-2次；经业主委员会或10%以上业主提议，也可临时召开业主大会或业主代表大会。
业主大会或业主代表大会可以邀请街道办事处、社区居民委员会和使用人代表列席。业主可书面委托代理人出席。业主委员会要求物业管理企业列席会议的，物业管理企业的负责人或其书面委托代理人应当列席会议。
业主大会或业主代表大会的决议，以全体业主或业主代表的过半数通过。
第八条　业主委员会是业主的自治组织，应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
（一）召集和主持业主大会或业主代表大会；
（二）根据业主大会或业主代表大会的决定，可以通过招投标或其他方式，选聘、续聘或改聘物业管理企业，并代表业主签订、变更、终止物业管理委托合同；
（三）监督检查物业管理经费的使用情况；
（四）检查业主公约和物业管理委托合同的执行情况；
（五）受理业主对物业管理企业的投诉；
（六）监督和协助物业管理企业的工作，协助物业管理企业催交物业管理服务费；
（七）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
第九条　业主委员会根据住宅区的规模由5至15人组成，设主任1人，副主任1至3人，每届任期3年，可以连选连任。
业主委员会会议由主任召集，作出的决议，以组成人员的过半数通过。
已设立居民委员会的住宅区，业主委员会可将日常管理事务委托居民委员会承担。
第十条　业主委员会应在选举产生之日起15日内，将业主委员会章程和名单报物业主管部门登记备案，并同时抄送当地居委会。
第十一条　业主委员会的活动经费由全体业主共同分摊，但不得超过同期物业管理费总额的1%。具体数额和计划由业主大会或业主代表大会审议决定。
第十二条　业主大会、业主代表大会、业主委员会的决议和业主公约，应当符合国家的有关规定，不得与法律、法规、规章相抵触。
第十三条　住宅区交付使用而入住率不到60%的，由住宅区的开发建设单位选择物业管理企业或自行组建物业管理企业进行前期管理，并报物业主管部门备案。业主大会或业主代表大会产生后，由业主大会或业主代表大会决定物业管理企业的续聘或改聘。
物业销售（预售）时，前期物业管理企业应当告示服务内容和收费标准并与物业买受人签订前期物业管理服务协议。
第十四条　实施物业管理的住宅区，业主委员会应当与受聘的物业管理企业签订物业管理委托合同（以下简称委托合同）。
物业管理委托合同必须按省建设厅、省工商行政管理局联合制定的《物业管理委托合同示范文本》签订。
物业管理企业应当自委托合同签订之日起15日内，将委托合同报物业主管部门备案，同时抄告辖区居委会。
第十五条　物业管理企业必须持有物业主管部门颁发的物业管理资质证书。物业管理资质实行年审制和等级管理制。物业管理企业应配备相应的专业技术人员和管理人员，物业管理人员应经专业培训考核合格后，持证上岗。
第十六条　物业管理企业的权利：
（一）根据委托合同和法律、法规、规章以及国家的其他有关规定，管理住宅区的物业；
（二）按照国家和省、市有关规定收取物业管理服务费；
（三）制止损害住宅区物业和妨碍物业管理的行为。
第十七条　物业管理企业应当提供的服务内容：
（一）物业公用部位、公用设施设备的使用管理、养护、维修和更新；
（二）物业公用部位和物业管理区域内道路的保洁服务；
（三）公共绿地、花草树木的养护、管理；
（四）车辆进出及停放的管理；
（五）协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范；
（六）物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案的保管。
物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务工作，并接受所在地街道办事处的监督。
第十八条　住宅区开发建设单位应当在住宅区竣工验收合格之日起15日内，向物业主管部门移交下列住宅区工程建设技术资料：
（一）住宅区总平面图；
（二）住宅区单体建筑、结构、设备图；
（三）住宅区地下管网图；
（四）有关设施、设备的使用和维修技术资料；
（五）住宅区综合验收资料。
住宅区业主委员会成立后，物业主管部门应当将上述资料提供给业主委员会，供物业管理企业使用。
住宅区综合验收时，应有物业所在地街道办事处、居委会派人参加。
第十九条　实行物业管理的住宅区应当建立物业维修专项资金，用于房屋的公用部位、设备和住宅区内公共设施保修期满后小修以上的维修、养护。
物业维修专项资金遵循全额储存、业主共同所有、合理使用的原则。实行统一缴交、专款专用、民主理财、接受监督的管理制度。
第二十条　物业维修专项资金由住宅区开发建设单位向购房者代为收取，不计入住宅销售收入。在住宅区房屋单体工程质量竣工验收合格之日起15日内由开发建设单位向物业主管部门预交。
物业维修专项资金不得出借，不得用于房地产投资，不得用于经营股票、期货或其他具有风险的经营活动，不得为单位或个人提供任何形式的担保。
物业维修专项资金的管理费用由市财政部门核定，在物业维修专项资金的增值收益中提取，并纳入预算外资金管理。
第二十一条　物业维修专项资金暂按上年综合平均建筑安装工程造价的5%的比例缴交，即多层建筑按25元/平方米，高层建筑、别墅按40元/平方米标准缴交。今后政府对物业维修专项资金的缴交比例有新规定时按新规定执行。
第二十二条　物业维修专项资金使用、缴交方式、核算立帐管理、存储增值、转移、退还等规定，按《浙江省住宅区物业管理维修专项资金管理暂行办法》执行。
第二十三条　住宅区交付使用后，由开发建设单位承担保修期内的保修责任或者由其委托的物业管理企业承担。
第二十四条　住宅区的管道煤气、通信、水、电、有线广播电视的管线及设施、设备的维修与养护，由有关专业单位负责或者由其委托的物业管理企业负责。
第二十五条　任何单位和个人不得在住宅区内从事下列行为：
（一）擅自改变房屋的结构、外貌和用途；
（二）对房屋承重墙、梁、柱、板、阳台及公用部位违章凿、拆、搭、占；
（三）堆放危及公共安全的易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；排放有毒、有害和污染环境的物质或产生超出规定标准的噪音；
（四）擅自占用公共场所，损坏公共设施，毁坏绿化；
（五）随意停放机动车辆；
（六）乱设摊、乱设集贸市场；
（七）乱倒垃圾、杂物；
（八）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻划；
（九）法律、法规、规章规定不得从事的其他行为。
第二十六条　业主或非业主使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业，并按物业装修的规定办理有关手续。物业管理企业应当将装修房屋的注意事项告知业主或非业主使用人。
物业管理企业发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正。对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。
业主或使用人因物业装修而造成其他业主、使用人财产损失或影响物业使用的，由物业管理企业督促责任人负责修复或赔偿。
第二十七条　物业维修、更新时，相邻业主、使用人应当予以配合，因相邻业主、使用人拒绝配合而造成其他业主、使用人物业损坏及财产损失的，应承担修复或赔偿责任。因物业维修、更新影响相邻业主或使用人物业使用或造成财产损失的，由责任人修复或赔偿。
物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全时，物业主管部门应当督促物业管理企业限期维修。
第二十八条　开发建设单位在住宅区开发建设中，应当按住宅区总建筑面积7‰的比例配置物业管理用房。物业管理用房由开发建设单位无偿提供，其中3‰为办公用房，4‰为经营用房。具体使用可根据各个社区实际情况拟定方案，报物业主管部门核准。
物业管理用房产权根据《浙江省住宅区物业管理办法》，属国家所有，具体位置应在办理物业销售（预售）证之前予以确定。
第二十九条　物业管理服务收费的确定，应当遵循合理、公平、公开以及与物业管理企业资质等级、服务内容相适应的原则。
第三十条　物业管理企业提供物业维修保养、公共卫生清洁、绿化、交通、保安等具有公共性的服务而收取的物业管理服务费，实行政府定价；物业管理企业提供公共代办性的服务而收取的物业管理服务费，实行政府指导价；特约服务费除价格主管部门另有规定外，实行市场调节价。
前期物业管理服务费在业主委员会和物业管理企业协商一致情况下，实行市场调节价，但事先须报价格主管部门审核，并公开告知买主。按规定成立业主委员会面向社会公开招投标选择物业管理企业的住宅小区，可实行市场调节价，由业主委员会与物业管理公司协商确定收费标准，并报价格主管部门和物业主管部门备案。物业管理企业的招标应由物业主管部门主持，物价和民政、居委会派人参加。
业主委员会已委托物业管理企业进行管理与服务项目的收费，除法律、法规、规章另有规定外，其他部门不得重复收取。
物业管理服务费的收支情况，物业管理企业应当每年公布一次，接受业主委员会的监督。物业管理费的年度收支情况应由有资质的中介机构进行验审，并出具验审报告。
第三十一条　若有必要，物业管理企业在不影响住（用）户利益的前提下，利用物业管理区域内属于全体业主共有的场地、设备或物业管理经营用房开展经营活动，其收益应用于物业管理服务费用开支。
第三十二条　物业管理服务费由物业管理企业按《物业管理委托合同》所约定的期限向业主或非业主使用人收取。预收期限不得超过12个月。业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。
物业管理服务收费实行明码标价，收费项目、收费标准、收费范围及服务内容应当在经营场所或收费地点醒目位置公布。
其他任何单位和个人不得重复收取项目或性质相同的费用。
第三十三条　建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业管理服务费按应收标准的70%收取。物业管理企业收费项目和标准应向全体业主公布。
物业管理企业在物业管理服务合同约定之外自行提供服务，未经业主委员会或业主认可的，业主或使用人可以不支付费用。
第三十四条　对未经物业主管部门资质审查擅自承担住宅区物业管理业务的管理企业，由物业主管部门按有关规定作出处理。
第三十五条　住宅区开发建设单位不按本规定提供物业管理用房的，由物业主管部门责令其限期提供。
第三十六条　业主违反公约的，或者物业管理企业不履行委托合同的，应当依法承担民事责任。
第三十七条　罚款的收缴和实施行政处罚的程序，按照有关法律、法规和规章的规定执行。
第三十八条　当事人对具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第三十九条　物业主管部门的工作人员，在物业管理工作中玩忽职守、徇私舞弊或者贪污、截留、挪用物业维修专项资金尚未构成犯罪的，由有关主管部门责令其限期改正，并给予行政处分。
第四十条　违反本办法规定触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十一条　本办法施行前已经实行物业管理的住宅区，应当按照本办法的规定进行规范。
本办法施行前已交付使用但尚未实行物业管理的住宅区，可参照本办法规定逐步实行物业管理。
第四十二条　市属各市（县）可参照本办法执行。
第四十三条　本办法自发文之日起施行。



浅议指导侦查的必要性和做法

徐开宇


伴随着我国依法治国和以德治国基本方略逐步深入人心，检察改革的春风已强有力地推动了检察工作整体向前迈进。而作为其中重点内容的公诉制度改革，则不可避免地为检察机关的公诉工作带来新变化，同时也给如何开展好公诉工作提供了新课题。
修改后的刑事诉讼法对指控犯罪提出了新的、更高的要求。律师提前介入和庭审方式的变革，要求公诉人在法庭上必须围绕指控的罪名全面履行举证责任，并就证据是否确实充分、来源是否合法等问题与被告人及其辩护人展开辩论。而检察机关无法准确掌握证据全貌；当前案件侦查质量大幅度滑坡等诸多问题一直困扰着公诉机关，使公诉质量难以保证。作为法律监督机关，对侦查工作监督不力的状况同样令人担忧，突出表现在侦查机关违法行使侦查权的情况较为普遍，违法取证、以罚代刑、超期羁押等违反刑事诉讼法规定的系列问题，不仅侵犯了犯罪嫌疑人的合法权益，而且也给后续的审查起诉和审判活动带来障碍，从而影响司法公正。而检察机关往往是通过侦查机关移送的证据材料，对立案活动和侦查程序是否合法履行监督职责，由于形式单一而局限，造成监督被动且软弱无力。这就使检察机关工作前移全程指导侦查活动成为必然。
以往，检察机关的一贯作法是发现侦查活动中存在证据缺陷就一成不变地采取退回补充侦查这一法定模式。由于缺少必要的沟通和理解，侦查机关的办案人员抵触情绪很大，双方关系僵化，导致补充侦查活动敷衍了事，所取证据达不到诉讼要求，办案人之间推诿扯皮的现象时有发生。不仅大大延长了办案时限，影响了诉讼效率，而且公诉质量也不理想。因此，检察机关应打破传统观念，在对侦查活动的指导和监督上，彻底改变那种阶段性的消极制约，而向覆盖整个侦查全过程的积极制约方面迈进，并通过一系列卓有成效的工作，使检察机关对刑事案件的侦查指导权得以顺利行使，并在工作实际中发挥职能作用，提高办案效率，确保办案质量。
一、统一认识，达成共识，与侦查部门加强工作联系
为及时、准确地打击刑事犯罪活动，适应公诉制度改革的新形势，加强联系协调，检察机关公诉部门、侦查监督部门与侦查机关应建立工作联系制度，加强案前沟通，对可能不捕、不诉的案件，防止在报捕和起诉之前。三部门办案人应从起诉定罪率这一重要标准出发，各负其职，各抒己见，共同商讨，统一认识。定期召开与侦查机关和本院自侦部门的联席工作会议，由各部门负责人轮流主持，通报各方工作情况，研讨疑难、复杂案件和自侦案件的定性和证据收集工作，提供参考性建议，切实解决工作中遇到的实际问题，在执法上不能达成共识的，及时向本单位领导和上一级业务主管部门报告。通过工作联系制度的实施，做到相互理解、相互支持，共同研究，提高办案人的质量意识；同时使检察机关部门间密切合作、共同配合，改变本位主义、各自为政、互不通气、发生矛盾由部门领导评说的不和谐气氛。加强工作联系制度，有利于消除办案人之间的隔阂，树立诉讼一盘棋的思想，为工作的顺利开展奠定思想基础。
二、适时介入重特大疑难复杂案件，指导侦查机关调查取证
为加快办案速度，提高办案质量，防止错诉，检察机关在侦查部门移送起诉之前，应直接参与重特大刑事案件的侦查活动。但值得注意的是，检察机关要明确“指导侦查”的正确含义，充分认识到主要的收集证据工作还应该由侦查机关负责，检察机关只是对证据的收集和固定发表方向性意见，决不能大包大揽，更不能现场指挥，凌驾于侦查机关之上，要处理好指导侦查与监督的关系，防止对案件在移送起诉之前就盖棺定论，造成在审查起诉阶段陷入被动。应在了解案情和证据的基础上，对侦查活动提出建议，协助刑侦部门确定侦查方向，完善侦查方案，引导全面收集证据，并对侦查活动中的违法行为及时提出纠正意见。
介入侦查的案件范围不能太广，应集中体现在以下9类犯罪：1、特别重大案件；2、严重暴力案件（包括故意杀人既遂、故意伤害致死、强奸既遂、抢劫、爆炸、放火、带有黑社会集团犯罪等案件）；3、重大交通肇事案件；4、破坏交通工具、交通设施并造成严重后果的案件；5、重大责任事故案件；6、公安干警执行职务中对他人造成伤亡及涉嫌徇私枉法的案件；7、法轮功邪教组织犯罪案件；8、自侦案件；9、有必要介入侦查的其他案件。
三、制定相关配套制度，保障刑事侦查指导权的行使
指导侦查是一项公诉工作提前运作贯穿侦查阶段的持久性工作，不在一朝一夕，也不局限于个案，因此必须建立一整套相关制度，与之相辅相成，共同保障这一权利的正确行使。
（1）建立通知制度。即侦查机关发现重特大案件犯罪事实或犯罪嫌疑人，应立即立案侦查，并在嫌疑人执行逮捕后，及时通知检察机关派员参加侦查活动。
（2）建立信息联络制度。即检察机关与公安机关刑侦、治安、信息中心和各基层派出所建立联系点，将侦查监督和公诉部门负责人及全体办案人的办公、住宅电话及传呼号码告知上述单位，做到全天候联系，接到通知后尽快到位。
（3）建立介入侦查登记和报告制度。即建立介入侦查登记簿，记载每次介入时间、地点、简要案情、介入方式、介入人员、发现的问题及侦查建议；在接到介入侦查通知后，如认为有必要请单位领导和其他部门参加的，要立即向主管领导报告并说明情况。
（4）建立列席制度。即列席侦查机关和本院自侦部门对重特大案件的讨论会，并享有发言权。
（5）建立文书制度。制作与侦查机关加强协作的新文书《引导调查取证通知书》，在案件移送审查起诉后，全面审核证据，注意做到从程序证据的完善与实体证据的补充、有罪证据的收集与无罪证据的核查、罪轻问题的补查与罪重问题的彻查以及薄弱证据的巩固、案件新情况的调查等多方面进行综合考虑，并结合案情特点、起诉需要制定严密的引导侦查取证提纲，在受理后短时间内，由承办人拟写引导侦查取证提纲送交侦查人员，10日内未侦查取证完毕，由主诉检察官决定是否退补或自行补充侦查。必要时，可与侦查人员一同补侦。
通过采取上述措施，检察机关和侦查机关及本院自侦部门既可以加强工作联系，扭转对立情绪，又能充分发挥侦查监督职能，使侦查活动符合起诉要求，最大限度地减少撤诉和退补率，从而形成联手打击犯罪的合力，确保案件快侦快诉快结。